La mise en conformité au règlement de copropriété et la loi ELAN

Dernière mise à jour : 30 mars

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 “portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique” dite loi ELAN impose aux copropriétés un certain nombre de modifications obligatoires qui doivent être effectuées avant le 24 novembre 2021 au sujet des parties communes à usage privatif, des lots transitoires et des parties communes spéciales.


La mise en conformité du règlement de copropriété.

A. Les dispositions de la loi ELAN

Les nouveaux articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ont permis d’apporter une définition légale aux notions de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative qui étaient auparavant principalement issues de la jurisprudence. Ainsi, les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne bénéficient pas à l’intégralité des copropriétaires de telles sortes que les charges spéciales et les frais d’entretien ne sont pas imposés à tous.

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et dispose aux alinéas 3 et 4 que le lot de copropriété « peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

L’article 206-II de la loi ELAN dispose que « les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».


La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a aussi créé l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209 II de la loi ELAN impose au syndicat de copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

B. La nécessité d'une mise en conformité des règlements de copropriété.

L’objectif de cette mise en conformité est de recenser l’intégralité des lots concernés.

La loi ELAN vient aborder le sujet spécifique des parties communes spéciales et des parties communes dites à jouissance privative.

Il est question de l'existence juridique de ces parties d'immeubles qui dépend de la qualification de leur mention dans le règlement de copropriété. A défaut, le(s) copropriétaires(s) en seraient « dépossédés ». Cette conséquence est édictée dans l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le principe de la subordination de l’existence des parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Conformément aux dispositions de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune. Par conséquent, il ne peut y avoir de partie commune spéciale sans charges spéciales.

C'est ici que la mise en conformité du règlement de copropriété aura des conséquences pour la gestion de la copropriété. Effectivement, les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant tandis que les autres copropriétaires sont exclus de ce vote.

A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence. Chaque copropriétaire de l’immeuble pourra alors voter les décisions intéressant ces parties qui relèveront des charges communes générales.

Le syndic devra examiner le règlement de copropriété et pour vérifier qu’il n’a pas de désaccord entre la rédaction sur l’existence de ces parties communes spéciales et la formulation de quote-parts de charges spéciales.

De plus, en application de l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, certains copropriétaires peuvent obtenir un droit de jouissance sur des parties communes. Dans ce cas, ils doivent désormais les faire répertorier dans le règlement de copropriété. A défaut, ce droit sera de fait inexistant. Le copropriétaire sera dans une situation d'illégalité car il utilisera des parties communes dont l'usage ne lui a pas été régulièrement réservé. Ainsi, en cas de vente d'un lot, le notaire sera amené à vérifier si le propriétaire bénéficie d'un droit de jouissance et, à défaut, la vente pourrait être annulée ou le prix de vente diminué.

Le syndic devra effectuer un recensement des droits de jouissance privative sur les parties communes et, si cela révèle des anomalies, une mise à jour du règlement de copropriété sera nécessaire.

Quant aux lots transitoires, le syndic doit vérifier que le lot est suffisamment précis quant à ses capacités de construction et s’il détient des tantièmes. A défaut, une modification du règlement de copropriété s’impose.




Les étapes de la mise en conformité du règlement de copropriété.

A. L'inscription à l'ordre du jour et les règles de vote.

Il revient au syndic d'inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété et dans un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi ELAN du 23 novembre 2018 soit jusqu’au 24 novembre 2021.

A défaut, le conseil syndical ou l'un des copropriétaires peut prendre l'initiative de demander l'inscription de cette question à l'ordre du jour selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967.

Le syndic ne réalise pas de diagnostic juridique mais peut orienter les copropriétaires dans des situations simples.

Si la situation est plus complexe, même si un audit n’est pas obligatoire, une analyse d'un professionnel qualifié tel qu'un notaire peut être demandée. Pour cela, la demande de cette analyse doit faire l'objet d'une question portée à l'ordre du jour d'une première assemblée générale. La majorité de l'article 24 de la loi du 10/07/1965 doit être requise.

Si cette décision est adoptée, un projet de modificatif peut être élaboré et il sera mis à l'ordre du jour dans une seconde assemblée générale. Sont compétents pour la rédaction du règlement de copropriété les notaires, géomètres, avocats et juristes. Les projets de modificatif doivent, sous peine de nullité de la décision, être joints à la convocation à l'assemblée générale (article 11-6° du décret du 11/03/1967).

La majorité requise est de nouveau celle de l'article 24 précité. Toutefois, si le délai de 3 ans est dépassé, l'unanimité sera requise. Le modificatif doit être publié par le syndic pour être opposable aux copropriétaires. Il doit être publié par un notaire à la conservation des hypothèques.

Cependant, la loi ELAN accorde une certaine souplesse dans le sens où elle impose seulement que la mise en conformité soit votée dans le délai de 3 ans, la mise en conformité en tant que tel peut intervenir dans un plus large délai. La loi ELAN permet par la même occasion une relecture du règlement de copropriété pour le rendre plus lisible ou pour l'ajuster si celui-ci est trop ancien vis-à-vis des nouvelles réglementations.

B. Les sanctions et les conséquences du défaut de mise en conformité.

Comme vu précédemment, la conséquence de la non conformité du règlement de copropriété est l'absence d'existence juridique du lot. En effet, l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété». Le copropriétaire serait alors dépossédé de son lot.

En outre, en cas de non conformité, le copropriétaire concerné ne pourrait faire valoir son droit devant le juge. En effet, les clauses du règlement sont valables tant qu'elles n'ont pas été jugées réputées non écrites. Le juge ne pourra ni annuler ce qui n'a pas été mis en place, ni corriger le règlement ou même interpréter un texte de loi.

En cas de non conformité du règlement de copropriété, il existe des sanctions à l'égard du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Concernant le syndicat des copropriétaires, refuser de mettre en conformité le règlement de copropriété l'expose à l'action contentieuse d'un ou plusieurs copropriétaires lésés. En effet, à défaut de mise en conformité, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée pour les raisons suivantes :

  • À la suite de la contestation de la répartition des charges de copropriété utilisée figurant dans l’état descriptif sans être mentionnée dans le règlement de copropriété ;

  • En présence de parties communes spéciales sans charges communes spéciales correspondantes ;

  • Le droit de jouissance privatif existant (mentionné dans l’état descriptif ou voté lors d’une assemblée générale) mais non présent dans le règlement peut être contesté ;

Quant au syndic, il pourrait voir sa responsabilité contractuelle engagée s'il n'a pas porté la question de la mise en conformité à l’ordre du jour de l’assemblée générale dans le délai imparti par la loi mais seulement si cela est préjudiciable à un ou plusieurs copropriétaires.

S'il y a un refus de vote, le syndic sera probablement exonéré de sa responsabilité mais il doit démontrer qu'il a exercé son devoir de conseil du mieux possible. Cela suppose qu'il ait averti expressément les copropriétaires des incidences graves d'un défaut de conformité.

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