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La mise en conformité au règlement de copropriété et la loi ELAN

Dernière mise à jour : 30 mars 2022

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 “portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique” dite loi ELAN impose aux copropriétés un certain nombre de modifications obligatoires qui doivent être effectuées avant le 24 novembre 2021 au sujet des parties communes à usage privatif, des lots transitoires et des parties communes spéciales.


La mise en conformité du règlement de copropriété.

A. Les dispositions de la loi ELAN

Les nouveaux articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ont permis d’apporter une définition légale aux notions de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative qui étaient auparavant principalement issues de la jurisprudence. Ainsi, les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne bénéficient pas à l’intégralité des copropriétaires de telles sortes que les charges spéciales et les frais d’entretien ne sont pas imposés à tous.

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et dispose aux alinéas 3 et 4 que le lot de copropriété « peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

L’article 206-II de la loi ELAN dispose que « les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».


La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a aussi créé l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209 II de la loi ELAN impose au syndicat de copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

B. La nécessité d'une mise en conformité des règlements de copropriété.

L’objectif de cette mise en conformité est de recenser l’intégralité des lots concernés.

La loi ELAN vient aborder le sujet spécifique des parties communes spéciales et des parties communes dites à jouissance privative.

Il est question de l'existence juridique de ces parties d'immeubles qui dépend de la qualification de leur mention dans le règlement de copropriété. A défaut, le(s) copropriétaires(s) en seraient «