Après de longs débats parlementaires, a été adoptée et promulguée le 21/02/2022 la loi 3DS, anciennement nommée loi 4D. Cette loi introduit de nouvelles modifications, dont nous vous parlerons lors d’un autre article, dont l’une concernant les règlements de copropriété et donc la loi ELAN.
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Les nouvelles dispositions de la loi ELAN
Il avait été question, notamment pour pallier aux retards des Assemblées Générales dues à la crise sanitaire, d’allonger le délai pour modifier les règlements de copropriété de 3 ans. Cet allongement de délai a été supprimé. Cette loi vient également donner les conséquences de l’absence de la mention d’un lot transitoire ou encore d’une partie commune spéciale dans le règlement de copropriété.
Pour les professionnels et la Cour de cassation, l’absence de mise en conformité du règlement aurait pour conséquence de les voir purement et simplement supprimés mais une telle sanction a inquiété. C’est pourquoi il a été inséré dans la loi 3 DS l’article 89 qui vient modifier les articles 206 et 209 de la loi n°2018-1021 du 23/11/2018 dite loi ELAN :
Le II de l'article 206 est ainsi rédigé :
« Les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot. »
Le II de l'article 209 est ainsi rédigé :
« L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. »
Ce qu'il en ressort
Il ressort de cet article que l’absence de mise à jour du règlement de copropriété n'entraînera pas la disparition juridique des lots transitoires, des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative des copropriétés antérieures au 1er juillet 2022.
Toutefois, l’obligation de mettre à jour les règlements de copropriété n’a pas été supprimée. Ces points devront être inscrits à l’ordre du jour de chaque assemblée jusqu’à ce que la modification soit faite.
De plus, les articles 1 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas modifiés. Il en résulte que copropriétés sont toujours tenues de vérifier la concordance entre les parties communes spéciales et les charges spéciales et l’existence de lots uniquement composés de droit de jouissance. En conséquence, la Loi "3DS" n'a pas fait totalement disparaître les obligations créées par la Loi ELAN sur le sujet.
Notre point de vue
Ce changement de “sanction” arrive un peu tardivement, beaucoup de copropriétés se sont vues se faire imposer l’élaboration d’un audit pour savoir s’ils devaient procéder à une mise à jour et cet audit s’avérait régulièrement inutile, car les syndics ne voulaient prendre aucun risque en terme de responsabilité professionnelle.
Un allongement des délais et le maintien de la sanction permettraient une mise à jour dans des copropriétés qui en ont vraiment besoin et qui ne le feront probablement pas si elles savent qu’il n’y a pas de réelles conséquences. De même pour les syndics, ils se contenteront peut-être de mettre à l’ordre du jour la mise à jour sans pousser plus loin (en mettant par exemple une résolution d’accord de principe).