Les décisions les plus importantes sont prises en AG, dès lors il est important de connaître les possibilités pour les contester. L’action en contestation est limitée dans le temps et seuls certains copropriétaires peuvent demander l’annulation des résolutions ou de l’AG dans sa totalité.
Les personnes titulaires de l’action
Sont titulaires de l’action les copropriétaires, les usufruitiers (avec l’accord du nu-propriétaire), les époux en bien communs, le locataire accédant ou le mandataire commun d’une indivision.
Pour les sociétés civiles d’attribution et les SCI, la notification sera faite à son représentant légal et la société sera la seule titulaire du droit d’action.
Le copropriétaire, pour pouvoir agir en justice, doit être opposant ou défaillant. Il sera opposant quand il aura voté “contre” une décision qui a été acceptée mais aussi quand il aura voté “pour” une décision rejetée.
Il sera dit défaillant quand il ne se sera pas présenté à la réunion ni se sera fait représenter. Pour les votes par correspondance, cela se traduit par l’absence d’envoi du bulletin de vote.
Est également considéré défaillant le copropriétaire qui s’absente au cours de l’assemblée générale s’il a fait notifier son absence par le président de séance. Peut aussi saisir le juge le copropriétaire assimilé défaillant c’est-à-dire qu’il aurait voté favorablement, via un formulaire de vote par correspondance, à une résolution qui aurait été modifiée lors de l’AG.
Les abstentionnistes ne peuvent pas agir en justice pour contester une décision sauf si le vote de la décision en question nécessitait l’unanimité, l’abstention serait alors assimilée à l’opposition.
L’action sera dirigée contre le syndicat des copropriétaires par voie d’assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Exemples de motifs de nullité des résolutions ou de l’AG dans sa totalité :
Annulation de l’AG pour non-respect des règles de procédure.
La nullité d’une décision pour abus de majorité. Celle-ci sera accordée si la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.
L'irrégularité de la convocation. Celle-ci ne pouvant être soulevée que pour les propriétaires concernées par l’irrégularité.
Le délai de prescription de l’action en contestation
Les copropriétaires peuvent agir dans les 2 mois après la notification par le syndic du Procès-verbal de l’AG. Celle-ci doit intervenir au maximum un mois après la tenue de l’AG.
Attention, la contestation auprès d’une syndic, même par lettre recommandée, n’a aucune valeur juridique et n’interrompt pas le délai de prescription.
Les effets de l’action
Tant que leur nullité n’est pas prononcée, les décisions prises par l’AG s’imposent aux copropriétaires. En effet, les résolutions sont d’application immédiate à l’exception de la résolution ordonnant des travaux d’entretien. Dans ce cas, sera simplement suspendue la mise en œuvre des travaux jusqu’à l’expiration du délai de contestation s’il ne s’agit pas de travaux urgents.
Tant que le juge n’a pas annulé la décision d’assemblée générale, elle reste valide. Le syndic peut ainsi exécuter cette décision de l’assemblée générale. Cependant, avant de l'exécuter, il a tout intérêt d’évaluer le risque encouru en cas d’annulation.
Si la résolution ou l’assemblée générale dans sa totalité est annulée, elle l’est pour tous les copropriétaires. Elle est supposée n’avoir jamais existé.
Une décision contestée peut être soumise de nouveau au vote de l’assemblée générale si la nullité est fondée sur un motif de forme ou une insuffisance de majorité.
En pratique, il est préférable que la nouvelle assemblée procède au préalable à l’annulation du vote contesté.