La loi du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » a pour objectif, concernant le logement, un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre et ce, d'ici 2050. L'objectif est simple : éradiquer les passoires énergétiques ; c'est-à-dire les logements classés F et G. Pour cela, plusieurs mesures ont été prises et vont venir s'appliquer dans le temps.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été refondé. Le plus gros changement est la suppression de la méthode dite sur facture.
Cela va modifier l'étiquette de certains logements à la hausse comme à la baisse.
Les propriétaires, vendeurs ou bailleurs, vont devoir faire d'importants travaux de rénovation énergétique pour vendre, louer ou augmenter leurs loyers.
Or, prenons l'exemple d'une vente, malgré le fait que l’État propose des aides, le vendeur d'un logement classé F ou G aura une perte sèche car de tels travaux ne vont pas forcément faire augmenter la valeur de leur bien.
À partir d'avril 2023, un audit énergétique sera obligatoire pour la vente des logements en monopropriété classées F et G et seront progressivement concernés les logements classés E ou D. Cela représente à nouveau un prix conséquent pour les propriétaires. Pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, il y aura une obligation de réaliser un DPE.
Concernant le loyer des locations, les bailleurs vont être confrontés à plusieurs interdictions si leur logement est classé F ou G à partir du 25 août 2022 :
Interdiction d'augmenter le loyer en cas de changement de locataire.
Interdiction de réviser ou de majorer le loyer en cours de bail.
Interdiction de réévaluer le loyer en cas de renouvellement de bail.
L’interdiction sera applicable aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022.
La loi a modifié la définition de décence du logement en introduisant le critère de l'émission de gaz à effet de serre. Ainsi, seront considérés comme indécents les logements énergivores. Ces logements seront donc interdits à la location selon le calendrier suivant :
Logements classés E | Logements classés F | Logements classés G |
2034 | 2028 | 2025 |
Sanctions : Si un logement énergivore est loué, le locataire pourra saisir le juge pour qu'il fixe la nature des travaux à réaliser et, le cas échéant, qu'il réduise le loyer. Il y aura une dérogation pour les logements en copropriété quand le bailleur n'a pas pu réaliser les travaux et pour les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales.
La loi prévoit désormais une obligation de réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux dans les immeubles à usage total ou partiel d'habitation de plus de 15 ans qui devra être actualisé tous les 10 ans.
Est aussi mis en place la création d'une nouvelle servitude : le droit de surplomb permet de faciliter les travaux d'isolation thermique par l'extérieur. Le surplomb doit être réalisé au moins à 2 mètres de hauteur et son ampleur est limitée à 35 cm.
Concrètement, il s'agit d'un empiètement sur un fonds voisin moyennant une indemnité. Cette servitude s'accompagne du droit annexe d'accéder temporairement à l'immeuble voisin pour y réaliser des travaux.
Enfin, l’un des derniers objectifs de cette loi est de diviser l'artificialisation des sols par deux par rapport à la décennie précédente.
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