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Nouvelles règlementations sur les augmentations de loyers

Dernière mise à jour : 30 mars 2023

En 2022, que ce soit pour faire face à l'inflation ou aux logements énergivores, plusieurs textes sont venus encadrer les loyers aux dépens des propriétaires bailleurs.

1) Le plafonnement de l'IRL et de l'ILC

Tout d'abord, la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d’achat a plafonné l'indice de référence des loyers (IRL) ainsi que l'indice des loyers commerciaux (ILC), utilisés pour réviser périodiquement les loyers si cela est prévu contractuellement.

En effet, si le bail contient une clause de révision annuelle, le bailleur est en droit d'augmenter son loyer en fonction d'un calcul basé sur l'IRL pour les baux d'habitation.

Pour les baux commerciaux, la révision peut se faire soit par période triennale (révision légale) soit annuellement s'il y a une clause dite d'échelle mobile. L'indice utilisé est l'ILC.

Pour faire face à l'inflation, l'Etat a décidé de plafonner la hausse des loyers à 3,5 % en métropole (et de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).

2) L'interdiction d'augmenter les loyers des logements classés F et G

L'Etat a, depuis quelques années et dans une optique écologique, une véritable volonté d'éradiquer les logements dits "passoires énergétiques". Pour cela, a été mise en place une aide ouverte à tous les propriétaires, MaPrimeRénov', et plusieurs textes, dont la Loi Climat et Résilience, ont été adoptés dans le but de contraindre les propriétaires de logements énergivores.

Ainsi, depuis le 24 août 2022, aucune augmentation ou révision de loyer n'est possible si le logement a une classe énergétique F ou G.

Cela concerne tant l'augmentation d'un loyer en cas de changement de locataire ou l'augmentation pour loyer sous-évalué en cas de renouvellement que les révisions annuelles en cours de bail en fonction de l'IRL.

Sont concernés les baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement après le 24 août 2022.

3) La spécificité des communes qui appliquent la taxe sur les logements vacants

Sont également réglementés les loyers des logements situés dans des communes où s'applique la taxe sur les logements vacants*.

NB : La ville de Dijon et les communes alentours ne sont pas concernées.

Le décret du 27/07/2017 a été modifié par le décret 2022-1079 du 29/07/2022 et vient encadrer l'augmentation des loyers en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Ainsi, pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2023, le loyer ne pourra être augmenté au-delà de l'IRL que si le loyer est manifestement sous-évalué ou si certains travaux ont été réalisés.

De plus, en continuité de la loi Climat et dans les mêmes conditions décrites plus haut, les loyers des logements classés F ou G conclus, renouvelés ou reconduits après le 24 août 2022 ne pourront pas être augmentés. Ce décret ne s'applique donc pas pour ces logements.

Enfin, le décret ne s'applique pas pour les logements qui sont loués pour la première fois ou qui étaient inoccupés depuis plus de 18 mois. Le loyer pourra alors être fixé librement.

A. Changement de locataire Le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué, augmenté en fonction de l'IRL si aucune révision de loyer n'a eu lieu au cours des 12 mois précédant la conclusion du bail. 3 dérogations :

  • Le dernier loyer appliqué au locataire sortant était manifestement sous-évalué. La hausse est limitée à la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers constatés dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au locataire sortant augmenté en fonction de l'IRL s'il n'y a pas eu de révision lors des 12 derniers mois.

  • Des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement ont été réalisés et le montant de ces travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer est plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC.

  • Des travaux d'amélioration ont été réalisés au cours des 6 derniers mois et le montant de ceux-ci est égal ou supérieur à une année complète de loyers : le loyer est fixé librement.

B. Renouvellement du bail

Hors indexation annuelle, le loyer du bail renouvelé entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2023 ne peut être réévalué.

Dérogation : Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

  • La moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer pratiqué, révisé suivant l’IRL ;

  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Attention : L’encadrement des loyers « loi ELAN » se cumule avec le blocage des loyers de relocation et de renouvellement. Ainsi, dans 24 villes, il faut à la fois respecter les loyers de références fixés par arrêté préfectoral et le présent décret de blocage des loyers du 27 juillet 2017 modifié.

*À savoir : la taxe des logements vacants s’applique dans les villes d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

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