Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE)

Pour aller de paire avec toutes les mesures prises et envisagées pour lutter contre les “passoires énergétiques”, il a été instauré, depuis le 1er juillet 2021 un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique V3 (DPE) par l’arrêté du 31 mars 2021.

Bien qu’il y ait encore quelques incertitudes, ce décret apporte beaucoup de nouveautés et de changements au DPE et va ainsi faire évoluer à la hausse ou à la baisse l’étiquette énergétique de nombreux logements en France. Le ministère de la transition énergétique estime que 40% des logements seraient concernés.

Nouveautés :

Date de validité

La durée de validité du DPE est toujours de 10 ans mais la date de validité des DPE faits avant le 1er juillet 2021 est modifiée :

• Pour les DPE effectués entre 2013 et 2017 => 31/12/2022

• Pour les DPE effectués entre 2018 et le 30/06/2021 => 31/12/2024.

Opposabilité

Ce DPE est désormais opposable. Cela signifie simplement qu’il sera possible, pour le locataire ou l’acquéreur du bien, de demander la réparation d’un manquement aux obligations du vendeur/propriétaire bailleur ou du diagnostiqueur immobilier.

Cette opposabilité permet également d’adosser à l’étiquette énergétique une meilleure distribution des aides à la rénovation énergétique.

Méthode de calcul

La méthode dite sur facture est supprimée. Il y a dorénavant une seule et unique méthode de calcul des DPE : la méthode 3 CL qui connaît une légère évolution avec la prise en compte de la consommation énergétique liée au 5 usages énergétiques de l’habitation à savoir :

• Le chauffage

• L’eau chaude sanitaire

• La climatisation

• L’éclairage

• Les auxiliaires (VMC)

Cette nouvelle méthode de calcul entraîne la fin des étiquettes vierges même pour les logements construits avant 1948 ou en l’absence de relevés de consommation fournis.

Meilleure lisibilité

Le DPE est plus lisible et ce, dans le but de le rendre plus compréhensible. D’une part, une fourchette de consommation annuelle d’énergies du logement sera affichée sur le rapport. D’autre part, il y aura une seule étiquette englobant l’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Toutefois, cette meilleure lisibilité a un inconvénient : en effet, la plus mauvaise des deux performances sera retenue pour la note.

Ces deux points devront être affichés dans les annonces immobilières. De plus, devra être indiquée la mention “logement à consommation excessive” pour les logements concernés.

Le DPE peut être collectif

• Il est possible de faire un DPE à l’immeuble sur la base de la visite d’un échantillon d’appartements respectant certaines conditions.

• Il n’est pas possible d'utiliser un DPE collectif en tant que DPE individuel d’un appartement.

• Lors de la réalisation d'un DPE à l’immeuble, sous certaines conditions, le DPE peut être généré à l’appartement sur la base des données du DPE à l’immeuble.

Recommandations

• Cette nouvelle version du DPE inclut 3 types de recommandations : des recommandations d’usage, des recommandations de bonne gestion et d’entretien des équipements et des recommandations de travaux avec plusieurs “bouquets de travaux”.

Concernant les recommandations de travaux, est également indiqué dans le DPE la lettre qui sera appliquée si les travaux sont réalisés.

Il faut enfin noter plusieurs ajouts et modifications à ce nouveau DPE :

• Prise en compte de la localisation du bien : ainsi, pour les étiquettes E, F et G, il peut y avoir une variation selon le département et l’altitude.

• Fusion des DPE vente et location.

• La forme numérique du DPE est admise.

• Aucun changement n’est envisagé pour le DPE tertiaire.

• Il y a des nouveaux indicateurs comme le confort d’été et le schéma de répartition des déperditions thermiques.

• Plusieurs informations (générales, techniques et sur les équipements) seront demandées aux propriétaires.

Les professionnels en parlent :

La fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier souhaitait un report de la réforme au 1er janvier 2022 notamment pour pouvoir tester plus de cas types.

En effet, pour l’instant, les nouveaux logiciels ne sont pas encore au point et déployés chez tous les diagnostiqueurs. Les logiciels ne sont donc toujours pas agréés. La phase d’expérimentation doit continuer jusqu’au 1er janvier 2022 avec une période de tests qui doit aboutir à l’adoption définitive de logiciels agréés avant cette date.

Jusqu’à cette date, il peut y avoir quelques erreurs dans les DPE.

Nous nous sommes rapprochés de deux diagnostiqueurs pour avoir leur avis sur ce nouveau DPE et ses conséquences.

Selon eux, ce nouveau DPE prend du temps pour les professionnels et cela entraîne une augmentation des tarifs pour un tel diagnostic. Par exemple, quand il faut récupérer des documents auprès du syndic, cela engendre souvent des difficultés.

Selon l’un des deux professionnels, si les propriétaires font des travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du bien, malgré les aides étatiques, le retour sur investissement en cas de vente est quasi inexistant car les travaux n'augmentent pas assez la valeur du bien.

De plus, pour les logements classés E, F et G, il est difficile de se classer A, B, C ou même D.

Pour les diagnostiqueurs, cette nouvelle opposabilité est très contraignante. En effet, ils deviennent responsables sur plusieurs points et, notamment, deviennent garants de la surface.

Pour Eric Pernet, membre du réseau BC2E, le mesurage des biens en copropriété aurait dû de ce fait être obligatoire.

Concernant la fourchette de consommation énergétique annuelle, le diagnostiqueur doit prendre en compte l’utilisation “normale” du logement. Dès lors, cette estimation de consommation n’est pas forcément la même que la consommation réelle des occupants.

Toutefois, il ressort du positif de ces nouvelles mesures.

Il est tout d’abord important de noter que ce nouveau DPE devrait, à terme, permettre de réduire le nombre de logements énergivores.

Ensuite, l'avancée de ce DPE est la fin de la méthode dite sur facture. Ainsi, par exemple, le chauffage électrique est mieux pris en compte, les logements sont alors mieux classés qu’ils ne l’étaient. Cela permet aussi de mettre fin aux étiquettes vierges.

Enfin, il y a des logements qui sont exonérés du DPE comme les monuments historiques classés ou inscrits. Cela permet aux propriétaires de ces logements de ne pas devoir sacrifier l’aspect esthétique de leurs immeubles au nom de l’écologie.

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L’UNPI BFC Dijon vous tiendra au courant des modifications éventuelles de ce DPE une fois la phase d’expérimentation terminée.