La proposition de loi du député Kasbarian visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a été adoptée par le Parlement le 14 juin 2023.
L'UNPI est beaucoup intervenue au cours de l'examen de cette loi et plusieurs avancées intégrées dans cette loi ont été réclamées par l'UNPI.
Elle traite deux préoccupations majeures :
- Lutter contre les squats
- Faciliter l'expulsion des locataires indélicats
I) La loi Kasbarian, l'amélioration des procédures d’expulsion
A) Délais applicables après un jugement d’expulsion
Le sursis maximal dont peut bénéficier un occupant sous le coup d’un jugement d’expulsion passe de 3 ans à 1 an.
L'office du juge a été un peu plus encadré. Un sursis à l'expulsion ne peut être accordé au bénéfice d'un squatteur (à savoir une personne entrée dans les lieux par fraude) ou d'un locataire de mauvaise foi. Cette notion n'a pas été définie par la loi mais ici, on pense à la situation du locataire qui a cessé de payer son loyer alors que sa situation financière ne le justifiait pas. Le délai de rigueur de deux mois après l’envoi d’un commandement d’avoir à quitter les lieux est supprimé si le juge de l’expulsion a constaté la mauvaise foi du locataire ou son introduction dans les lieux par fraude (squatteurs). Les modalités d’indemnisation des propriétaires en cas de refus de concours de l’Etat à l’exécution d’un jugement d’expulsion seront à l’avenir fixées par décret (à suivre).
B) Renforcement (léger) de l’efficacité des clauses résolutoires de plein droit
Même en l’absence de mention dans le bail, il faut dorénavant considérer que tout bail d’habitation comporte une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges ou non-versement du dépôt de garantie.
Les clauses résolutoires produiront effet lorsque l’impayé persiste six semaines, contre deux mois auparavant.
Quant à l’assignation aux fins de constat de la résiliation, elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, contre deux mois jusqu’ici.
Des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être ordonnés que si le locataire a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » et qu'il est en situation de régler sa dette locative.
L’octroi de délais de paiement par le juge n’est pas une faculté mais une obligation dans la plupart des cas d’ouverture d’une procédure de surendettement.
Aujourd’hui, la clause résolutoire a perdu une grande part de son intérêt parce que l’octroi de délais de paiement par le juge suspend de droit les effets de la clause résolutoire.
Le texte initial de la proposition de loi Kasbarian supprimait les dispositions liant la suspension des effets de clause résolutoire à l’octroi de délais de paiement. Autrement dit, dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement pouvait avoir pour seule conséquence de protéger l’occupant contre toute saisie immédiate, l’expulsion restant néanmoins acquise.
Cette mesure n'a pas été adoptée mais il y a une amélioration, dans le sens où, désormais, la suspension des effets de la clause résolutoire n’est plus automatique en cas d’octroi de délais mais relève du pouvoir du juge.
Par ailleurs, le texte précise que la suspension des effets de la clause résolutoire suppose une demande expresse de l’occupant assigné en expulsion.
Dans tous les cas, selon une formulation plus claire que la précédente, la « suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ».
C) Pénalisation de l’occupation après la fin du bail
La loi Kasbarian introduit dans le Code pénal un nouvel article 315-2 qui prévoit que l’occupant qui se maintient dans les lieux deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux encourt une amende de 7.500 €
Jusqu’ici, seuls les squatteurs tombaient sous le coup de la loi pénale.
Il reste que la création de ce nouveau délit n’aura sans doute pas un grand impact en pratique. La crainte de se voir infligé une amende jusqu’à 7.500 € par le tribunal correctionnel va-t-il accélérer le départ d’occupants sous le coup d’une expulsion ? Les procureurs diligenteront-ils des poursuites contre les auteurs du délit ?
Par ailleurs, la loi Kasbarian a introduit plusieurs exceptions à cette sanction. Le délit de maintien sans droit ni titre est ainsi écarté pendant la trêve hivernale, dès lors que l’occupant a demandé un sursis ou « lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public » (article 315-2, alinéa 2 du Code pénal).
D) Améliorations techniques (intervention des services sociaux, de la CCAPEX, etc.)
La loi Kasbarian comporte plusieurs simplifications techniques.
Notamment, il a été instauré un seuil national pour les impayés au-delà desquels les commandements de payer doivent être signalés aux CCAPEX (Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) à la place de seuils fixés par chaque préfet de département. Désormais le commissaire de justice procèdera à ce signalement « lorsque le locataire est en situation d’impayé sans interruption depuis deux mois ou lorsque la dette du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives » . En dernier lieu, le fonctionnement et les missions des CCAPEX sont profondément remaniés. | Notamment, la loi Kasbarian assure une meilleure information des CCAPEX à tous les stades de la procédure. Celles-ci devront par exemple être destinataires du procès-verbal de reprise des lieux par le commissaire de justice. Les CCAPEX acquièrent un pouvoir décisionnaire pour le maintien ou la suspension des aides au logement en cas d’impayé (à la place de la Caf). Enfin, la loi étend aux CCAPEX et au préfet (en plus du président du conseil départemental) le pouvoir de saisir le juge aux fins de décider le versement direct au bailleur, à hauteur des loyers dus, des prestations sociales dont bénéficient certaines personnes qui, sans être « protégées » au titre d’un trouble mental, éprouvent des difficultés à tenir leur budget. |
II) Amélioration de la lutte contre les squats
A) Le squat des locaux à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel dorénavant incriminé
Le Code pénal incrimine désormais le squat des locaux «à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel», même ne constituant pas des « domiciles ». Il est prévu une peine de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. (nouvel article 315-1 du Code pénal).
De prime abord, cette réforme ne parait pas si novatrice que ça dans la mesure où le délit de violation de domicile pouvait déjà être utilisé par des tribunaux pour appréhender par exemple les personnes entrées par effraction dans les locaux d’une entreprise.
Elle parait néanmoins très utile pour plusieurs raisons. D’une part, malgré ce qui vient d’être dit, le terme « domicile » pouvait décourager les forces de police d’intervenir pour autre chose qu’un logement. D’autre part, dans tous les cas, la notion de « domicile » ne peut recouvrir que des locaux meublés, à l’exclusion des locaux vacants. Puisque le nouvel article 315-1 vise tout « local », il semble bien que le squat de ce type de locaux, même vacants, pourra être appréhendé, ce qui est très important.
Aucun délai de flagrance ne devrait empêcher la victime de saisir le procureur et s’éviter les difficultés d’une action en expulsion classique.
Toutefois, nous pouvons regretter que le texte final impose à la victime de démontrer l’existence « de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » de la part du squatteur.
B) Clarification et durcissement de l’infraction de violation de domicile
La loi Kasbarian porte les sanctions de la violation de domicile d’un an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende à trois ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende.
La sanction prévue était injuste dans le sens où un propriétaire qui expulserait un occupant manu militari encourt trois ans d’emprisonnement et 30.000 € d’amende.
Plusieurs tentatives ont été menées pour aligner les deux séries de peines. C’est chose faite avec la loi Kasbarian qui porte les sanctions de la violation de domicile à trois ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende.
Par ailleurs, la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite clarifie le domaine d’application de ce délit en élargissant la notion de domicile aux résidences secondaires.
Pour être caractérisé de domicile, la loi précise que le local doit contenir des biens meubles appartenant au propriétaire.
Le Conseil constitutionnel a précisé à cet égard que la présence de tels meubles ne saurait permettre, à elle seule, de caractériser le délit de violation de domicile. Cette notion relèvera donc du pouvoir souverain d'appréciation du juge.
C) Extension de la procédure devant le préfet pour faire cesser une occupation illicite aux logements vacants
La loi Kasbarian comporte ici une avancée de tout premier ordre. En effet, il est désormais précisé que le préfet peut être saisi en cas de violation de domicile mais, également, en cas d’entrée frauduleuse « dans un local à usage d’habitation ». Sont visés ici les cas où les logements sont vides entre deux locations ou encore le logement qui vient d'être achevé et qui a été occupé avant que le propriétaire ne puisse emménager.
En outre, la procédure devant le préfet comporte quelques particularités lorsqu’il s’agit de mettre fin au squat d’un local d’habitation qui n’est pas un « domicile ». Dans ce cas, lorsque le préfet met en demeure l’occupant de quitter les lieux, il doit lui laisser un délai d’au moins 7 jours pour s’exécuter (contre 24 heures pour un domicile). Par ailleurs, le seul fait pour le squatteur de saisir le juge administratif en référé suspend l’exécution de la décision du préfet.
A noter qu'il faut déposer plainte au commissariat avant toute saisine du préfet.
D) Amélioration de la procédure devant le préfet pour faire cesser le squat d’un logement
La loi Kasbarian améliore également sur divers points la procédure d’expulsion accélérée devant le préfet.
Notamment, jusqu’ici, avant de saisir le préfet, la victime devait avoir fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire. Désormais, elle pourra également faire constater le squat par le maire ou par un commissaire de justice .
Par ailleurs, dorénavant, afin de justifier de la propriété d'un logement squatté, il sera possible de solliciter l'administration fiscale, dans un délai de 72 heures.
A l’inverse, on peut regretter que, désormais, il est indiqué que le préfet prend sa décision « après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant ». On peut craindre le pire avec ce type de condition ouverte. Des préfets s’en serviront sans doute pour refuser de mettre en demeure des squatteurs alors qu’un propriétaire ou son locataire a besoin de récupérer urgemment son logement.
Cette disposition fait suite à une décision récente du Conseil constitutionnel (décision n° 2023-1038 QPC du 24 mars 2023).
E) Alourdissement des sanctions contre les arnaqueurs au «faux bail»
Afin de réprimer le fait de se faire passer faussement par un propriétaire, le choix a été fait de tripler les sanctions d’un délit déjà prévu par le Code pénal à l’article 313-6-1 du Code pénal (Article 313-6 - Code pénal).
Ainsi, « le fait de mettre à disposition d'un tiers, en vue qu'il y établisse son habitation moyennant le versement d'une contribution ou la fourniture de tout avantage en nature, un bien immobilier appartenant à autrui, sans être en mesure de justifier de l'autorisation du propriétaire ou de celle du titulaire du droit d'usage de ce bien » sera désormais puni de trois ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende.
La rédaction de cet article assez méconnu prête à confusion. En le lisant, on a l’impression qu’il réprime toute sous-location non autorisée. Cependant, depuis sa création en 2003, cette disposition n’est effectivement utilisée que pour poursuivre des marchands de sommeil, non des locataires en titre qui sous-louent sans autorisation.
III) Censure du Conseil constitutionnel concernant la mise à l’écart de la responsabilité du propriétaire après la fin du bail ou après un squat
Dans une décision largement commentée ces derniers mois, la Cour de cassation a conclu à la responsabilité du propriétaire dans une affaire où, un garde-corps s’étant descellé, le locataire avait fait une chute, alors même que le locataire avait vu son bail résilié depuis un an par décision de justice (Civ. 2ème,15 septembre 2022, n° 19-26.249).
Comme l’indique le rapporteur Kasbarian, « au-delà du cas d’espèce qui concernait une personne dont le bail avait été résilié par un juge », cette solution risquerait de valoir « également pour les cas de « squat » pur ».
Aussi, à l’article 1244 du Code civil, qui prévoit le principe de responsabilité du propriétaire en cas de défaut d’entretien, la loi Kasbarian entendait ajouter un alinéa aux termes duquel « l’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier libère son propriétaire de l’obligation d’entretien du bien de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien du bien pendant cette période d’occupation. En cas de dommage causé à un tiers, la responsabilité incombe dès lors à l’occupant sans droit ni titre du bien immobilier."
Le texte aurait toutefois prévu une exception pour l'hypothèse du marchand de sommeil qui propose à la location un logement éminemment indigne avant d’obtenir, plus tard, la résiliation du bail.
Hélas, le Conseil constitutionnel a émis une censure sur ce point.
Il semble que ce soit surtout le second aspect du texte, concernant le déplacement de la responsabilité du propriétaire sur la tête de l’occupant en cas de dommage à un tiers, qui a posé problème.
La réforme intéressante de l’article 1244 par le Code civil est donc censurée, mais pourra peut-être revenir sous une autre forme.
En effet, le Conseil Constitutionnel a seulement maintenu l'état du droit en ce domaine et ne ferme pas la porte à un aménagement par le législateur de la répartition des responsabilité tant que "demeurent protégés les droits des tiers victimes de dommages ».
IV) Pérennisation des contrats de résidence temporaire
La loi ELAN de 2018 avait prolongé jusque fin 2023 et « à titre expérimental » un ancien « dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires ».
Ce dispositif fait intervenir deux contrats : un premier contrat entre un propriétaire et un organisme agréé par l’Etat, et un second contrat de résidence temporaire entre l’organisme agréé et des personnes en difficulté. L’organisme s’engage envers le propriétaire à entretenir et protéger contre les intrusions les locaux mis à disposition. Via le contrat de résidence temporaire, l’organisme peut loger temporairement des personnes moyennant une redevance maximale de 200 € par mois, quitte à faire les aménagements nécessaires pour rendre le local considéré habitable.
La loi Kasbarian est venu pérenniser le dispositif. Quelques améliorations sont par ailleurs apportées. L’application de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’occupation des locaux par les résidents temporaires est bien évidemment expressément écartée. Par ailleurs, en cas de maintien dans les lieux après le terme du contrat de résidence temporaire, l’expulsion peut être sollicitée auprès du juge par une simple requête. Enfin, les opérations d’expulsion peuvent avoir lieu moins de deux mois après la notification du commandement d’avoir à quitter les lieux.
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