Chers adhérents, il nous faut, afin de protéger les propriétaires et la notion même de droit de la propriété, préparer nos arguments afin d'être parés pour la rentrée.
L'UNPI BFC Dijon a ainsi plusieurs pistes de réflexion que nous voulons vous partager pour aider les propriétaires :
1) Le permis de louer
Dans certaines villes, a été instauré le permis de louer. Il s'agit d'un dispositif visant à lutter contre les difficultés de logement dans les grandes villes en permettant aux communes de contrôler les biens du parc locatif privé. Les bailleurs dont le logement est concerné doit ainsi soit faire une déclaration préalable à la mise en location soit demander une autorisation de mise en location.
Les propriétaires sont ainsi astreints à des délais longs et des procédures plutôt lourdes.
À l'UNPI BFC Dijon, nous avons réfléchi à comment les propriétaires pouvaient montrer qu'ils étaient en règle sans passer par de telles contraintes.
L'État pourrait ainsi mettre en place un certificat de conformité locative qui consisterait pour le propriétaire à constituer un dossier avec entre autres les diagnostics nécessaires pour louer, un certificat de décence du logement, etc. qu'il pourrait ainsi tenir à disposition des autorités locales en cas de contrôle.
Cela éviterait de dépendre des mairies pour obtenir le permis de louer surtout que ce dispositif est instauré dans des villes où il est difficile pour les locataires de se loger. Cette délivrance de permis de louer ne fait donc que retarder les signatures de baux.
2) Créer un observatoire des charges de copropriété
Il existe, en l'état actuel, un observatoire des loyers or, nous constatons qu'aujourd'hui ce ne sont pas vraiment les loyers qui augmentent (d'autant plus que l'augmentation par le bais de la révision annuelle a été plafonnée à 3.5 % et ce jusqu'en mars 2024) mais les charges de copropriété.
Entre l'inflation et la guerre en Ukraine, les charges notamment de chauffage ont largement augmenté pour les copropriétaires. Cela serait donc un bon devoir de vacances de réfléchir à la création d'un tel observatoire afin de faire prendre conscience à l'État et aux locataires de l'augmentation continue des charges (certains budgets prévisionnels ont doublé voire triplé entre 2022 et 2023) et que le coût pour se loger ne vient pas du propriétaire.
3) Maintenir et poursuivre les actions de l'Observatoire des taxes foncières
L'objectif de cet Observatoire est de mesurer précisément l'augmentation de la taxe foncière sur les propriétés bâties dans toutes les communes de France.
L'UNPI se doit de continuer d'alerter l'État, les collectivités locales et les propriétaires sur l'augmentation constante des taux de taxes foncières mais elle doit également encourager les maires qui ont décider de baisser leurs taux afin de contrebalancer l'augmentation fixée par l'État.
4) Le partage de la taxe foncière entre propriétaire et locataire
S'il est important de continuer à poursuivre l'observatoire des taxes foncières, nous pourrions aller plus loin dans la réflexion et proposer ainsi le partage des taxes foncières entre propriétaire et locataire.
En effet, la taxe foncière existe et est calculée selon les services proposés à tous les habitants par la commune dans laquelle le bien loué est situé.
Or, aujourd'hui, même si le propriétaire peut la déduire de ses revenus fonciers, il est le seul à la supporter. Bien évidemment, les services rendus par la commune lui profitent indirectement mais il n'est pas le seul. En effet, c'est le locataire qui bénéfice directement des services proposés par la commune (piscine, jardins...), il pourrait alors être normal de faire peser sur lui une partie, voire la moitié de la taxe foncière.
Cela serait également bénéfique à l'État car seulement la moitié de la taxe foncière serait déductible des revenus fonciers du propriétaire. La seconde moitié versée par le locataire lui serait reversée entièrement.
5) La revalorisation du forfait de 20 € pour les autres frais de gestion
Nous l'avons déjà évoqué et nous maintenons notre position, il serait plus qu'opportun de revaloriser le forfait de 20 € pour les frais de gestion à 100 €. Ces frais couvrent, entre autre, l'achat des baux et autres documents essentiels à la mise en location. Au vu des augmentations, ce forfait est bien trop bas.
6) Réforme du DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été réformé le 1er juillet 2021. La méthode de calcul a été entièrement revue (retrouvez ici notre article sur le DPE) et celle-ci n'est pas en faveur des propriétaires notamment ceux de logements anciens ou de studios.
En effet, par exemple, pour un logement de moins de 30 m², deux critères pénalisent le DPE. Il s'agit de la consommation d'eau chaude sanitaire (ECS) et du ratio « surface déperditive/surface habitable » (indice de compacité thermique).
Pour l'eau chaude sanitaire, plus le ballon d'eau chaude sera grand, plus cette note sera pénalisante. Cela sera le cas pour un petit logement même s'il est bien isolé et performant du point de vue énergétique.
Deux fédérations du diagnostic immobilier proposent, pour pallier ce problème, de créer des coefficients de pondération qui tiendraient compte des particularités des petits logements de moins de 30 m2, sans qu'il soit pour autant nécessaire de modifier entièrement la méthode de calcul 3CL du nouveau DPE.
7) Simplification des aides à la rénovation énergétique
L'État a mis en place une aide principale pour la rénovation énergétique : MaPrimeRénov'.
Or, pour accéder à ces aides, tout est dématérialisé. Vous devez effectivement passer par internet sur le site France Rénov et faire votre dossier sur ce site.
Beaucoup de retours négatifs ont été évoqués depuis sa création dont la lenteur du traitement des dossiers, les documents manquants et surtout l'absence d'interlocuteurs directs.
Si l'État veut encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, il faut simplifier le système des aides et mettre en place de véritables accompagnateurs ou mandataires auxquels les propriétaires peuvent s'adresser directement et tout simplifier pour éviter la "Déprime Rénov".
8) Report du calendrier imposé par la Loi Climat et Résilience
Enfin, pour conclure le dossier Rénovation énergétique, l'État doit laisser plus de temps aux propriétaires pour réaliser les travaux et trouver des solutions afin de rendre leurs logements moins énergivores. Il faut donc reporter le calendrier imposé par la Loi Climat et résilience et ainsi repousser les échéances d'interdiction de louer les logements classés comme passoires énergétiques.
Toutes ces réflexions sur des sujets divers constituent de véritables combats à mener par les propriétaires et par l'UNPI !
Restons unis et déterminés pour gagner !
