Loi de finances 2025

Vous aviez pu lire dans notre newsletter du mois dernier le communiqué de presse de notre Fédération, réagissant à la loi (n°2025-127) de finances pour 2025.

Depuis, elle a été promulguée le 14 février 2025 et publiée au Journal officiel du 15 février 2025.

Prenons maintenant le temps de rentrer dans le détail des mesures qui concernent les particuliers propriétaires immobiliers (hors Corse & Outre-Mer).

Fiscalité des revenus

Indexation du barème de l’Impôt sur les Revenus sur l’inflation

Pour l’imposition des revenus de 2024, les tranches du barème de l'impôt sur le revenu, ainsi que les seuils et limites actualisés tous les ans, sont revalorisés de + 1,8 % (hausse moyenne des prix hors tabac pour 2024 par rapport à 2023) (initialement, le PLF avait retenu une hausse de 2 %, mais l’INSEE a finalement recalculé cette évolution à 1,8 %).

Parallèlement, les grilles de taux par défaut (du taux neutre) du prélèvement à la source (PAS) sur les revenus 2025 sont également augmentées dans la même proportion. L’ajustement s’appliquera aux revenus perçus ou réalisés à compter du 1er Mai.

Investissements locatifs défiscalisés

Dispositif « Pinel/Pinel + »

La loi de finances pour 2025 n'a pas prolongé le dispositif d'aide à l'investissement locatif dans le neuf qui (après dix ans d’existence) arrivait à son terme le 31 décembre 2024.

La prolongation du dispositif Pinel pour un trimestre, soit jusqu’au 31 mars 2025, pour les contrats de réservation signés avant le 31 décembre 2024, a été finalement écartée.

Dispositif « Malraux »

La loi de finances pour 2025 n'a pas prévu de nouvelle prolongation du « dispositif Malraux » (restauration immobilière dans l’ancien dégradé) », au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète déclarée d'utilité publique d’immeubles situés dans les quartiers prioritaires dits PNRQAD[1] et NPNRU[2] (le dispositif n’étant pas limité dans le temps lorsque l'immeuble est situé dans un Site Patrimonial Remarquable).

[1] Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés

[2] Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain

Dispositif « Denormandie Ancien »

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », qui a étendu le champ d'application du « Denormandie Ancien » (l’équivalent dans l’ancien du Pinel) aux logements situés dans les copropriétés en grave difficulté financière ou dégradées, a prolongé ce dispositif d’une année supplémentaire, jusqu’au 31 décembre 2027.

La loi de finances pour 2025 maintient cette échéance.

Dispositif « Loc'Avantages »

La loi de finances pour 2025 prolonge ce dispositif pour les demandes de conventionnement ANAH enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027.

Si vous voulez en savoir plus à ce sujet, vous pouvez consulter notre article : Le dispositif Loc’Avantage

Accession à la propriété

Prêt à taux zéro pour tout logement neuf dans toute la France

Afin de relancer la production de logements neufs et revitaliser les zones rurales, la loi de finances pour 2025 élargit le PTZ neuf pour les primo-accédants à tout le territoire ainsi qu’aux maisons individuelles neuves, et ce jusqu'au 31 décembre 2027.

Pour un achat dans l’ancien, ce dispositif existe toujours. Il cible les logements des zones détendues (B2 et C), sous condition d’une rénovation énergétique performante.

La réforme concernera les offres de prêts émises à partir du 1er avril 2025, suivant des conditions qui devraient être précisées par décret.

Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

La loi de finances pour 2025 offre la possibilité aux collectivités locales (communes et surtout départements) d’augmenter (temporairement, de 2025 à 2027) jusqu’à 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).

Plus connus à tort sous l’appellation « frais de notaire », les DMTO généralement payés par les acheteurs lors d’une vente immobilière, représentent 7% à 8% du prix d’un logement ancien dont 4,5% maximum revient aux départements (2 à 3% pour l’achat d’un logement neuf, dont 0,70% de droit départemental).

Comme promis par les précédent et actuel gouvernements, le texte donne la possibilité aux collectivités locales d’exonérer les primo-accédants de cette hausse possible des DMTO.

NB : L’UNPI BFC Dijon a réagi via un communiqué relayé par la presse suite au vote de la hausse des DMTO en Côte d’Or. Elle a alerté sur les dangers de cette politique qui n’est NI dans les intérêts des propriétaires NI dans ceux des locataires et a donc demandé la suppression de cette mesure.

Exonération sur les donations affectées à l’acquisition d’un logement neuf

La loi de finances pour 2025 prévoit d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit les dons d’argent pour financer l’achat, la construction ou la rénovation énergétique performante d’un logement en faveur d’un descendant (enfant, petit et arrière-petit-enfant ou neveu et nièce si le donateur n’a pas de descendance). Logement qu’il devra s’engager à conserver en résidence principale (ou à affecter à la location à usage d’habitation principale) pendant au moins 5 ans.

L’exonération s’applique jusqu'à fin 2026 dans la limite de 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par donataire si ces sommes sont affectées par ce dernier, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.

Cette disposition s’ajoute à l’abattement prévu en « ligne directe » (100 000 € par parent et par enfant), ainsi qu’à celui de don d’argent (31 865 €) sous condition d’âge.

Rénovation énergétique

MaPrimeRénov' 2025

La loi de finances pour 2025 est venue raboter le budget alloué à MaPriméRénov’, mais le dispositif est maintenu, pour toute l’année 2025, dans les conditions identiques à celles prévues en 2024.

Le décret n°2024-1143 du 4 décembre 2024 a prolongé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2025, les aides accordées pour une rénovation par geste, tous les types de logements (maison individuelle et appartement) quelle que soit leur classe énergétique (de A à G) et même en l’absence de classe énergétique (sans DPE/audit énergétique). L’obligation de fourniture d’un DPE pour bénéficier du dispositif « MaPrimeRénov’ mono-geste » est elle aussi reconduite à l’année prochaine.

Le texte lève jusqu’à cette même date l’obligation de réaliser un « geste de chauffage » (de travaux éligibles à la prime relatifs à l’installation d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné) pour accéder au parcours par geste (pour des travaux d’isolation thermique, de dépose d’une cuve à fioul, de ventilation...).

L’accès au parcours pour une rénovation par geste est ouvert aux ménages aux revenus très modestes, modestes ou intermédiaires. Quant aux ménages aux revenus supérieurs, ils sont automatiquement orientés vers le parcours pour une rénovation d’ampleur avec accompagnement.

Taux de TVA réduit sur les travaux de rénovation énergétique

La loi de finances pour 2023 avait redéfini le champ d’application du taux réduit de 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique des locaux à usage d’habitation (CGI, art. 278-0 bis A).

Un arrêté du 4 décembre 2024 précise enfin la liste des prestations de rénovation énergétique éligibles à la TVA au taux de 5,5 % à compter du 1er janvier 2025.

Le principal changement concerne les chaudières gaz à condensation (chaudières dites à très haute performance énergétiques, THPE). Celles-ci cessent de bénéficier pour leur installation et leur pose du taux réduit à 5,5%.

L’arrêté du 4 décembre précise que demeurent régies par les anciennes règles, les « opérations ayant fait l'objet d'un devis daté, accepté par les deux parties et ayant donné lieu à un acompte encaissé avant le 1er janvier 2025 ».

A compter du 1er mars 2025, la loi de finances pour 2025 supprime le taux de TVA réduit pour la fourniture et l’installation des chaudières à gaz (qui passe de 5,5 % et/ou 10 % à 20 %), afin de mettre le droit français en conformité avec le droit communautaire.

Les opérations ayant fait l’objet d’un devis daté, accepté par les parties et ayant donné lieu à un acompte encaissé avant le 1er mars 2025, ne se verront pas appliquer la TVA au taux de 20 %.

Le taux de TVA réduit ou intermédiaire continuera à s’appliquer sur l'entretien ou la réparation des chaudières existantes.

Certification des taux de TVA sur les travaux de rénovation

Pour l’application du taux réduit de TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique et du taux intermédiaire de 10 % sur les travaux de rénovation de locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans, les attestations CERFA sont supprimées et remplacées par une mention (une certification désormais) sur le devis ou la facture.

Location meublée

Loueurs en meublé non professionnels

La loi de finances pour 2025 modifie les modalités de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière (en cas de cession) des immeubles qui ont été loués sous le régime (réel BIC) de la location meublée non professionnelle (LMNP).

La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements antérieurement déduits (pendant la période de location par le loueur en meublé non professionnel) dans le calcul de la plus-value imposable pour les ventes intervenant à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances.

Les amortissements admis en déduction viendront en minoration du prix d’acquisition (désormais égal à la valeur nette comptable), ce qui majorera d’autant la plus-value brute réalisée (donc l’imposition).

Le régime fiscal de la LMNP (aboutissant jusqu’à présent à une double déduction des amortissements pratiqués, lors de la location et de la cession) perdra ainsi l’un de ses attraits/avantages pour l’investisseur.

Cependant, la plus-value imposable ainsi déterminée continuera de bénéficier des abattements pour durée de détention. L’investisseur devra s’orienter vers une durée plus longue de détention avant de céder le bien afin de profiter de cet effet fiscal. Rappelons tout de même que nombreux sont les biens locatifs (meublés ou non) qui font l'objet d'une donation ou d'une succession, sachant que, dans cette hypothèse, il n'y a pas de plus-value imposable.

Certains logements meublés, comme ceux situés dans les résidences universitaires, les résidences-services « seniors », les établissements sociaux ou médico-sociaux, les maisons de retraite médicalisées, ne sont pas concernés par cette réforme.

Location de meublés de tourisme (« type Airbnb »)

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (n’) a réformé quant à elle (que) le régime fiscal micro-BIC des meublés de tourisme.

Le texte abaisse (pour les revenus locatifs perçus à compter du 1er janvier 2025) de 50% à 30% l’abattement fiscal sur les revenus dont bénéficient les propriétaires de meublés de tourisme non classés, avec un plafond de revenus abaissé de 77 700€ à 15 000€ (comme pour la location nue). Et pour les meublés de tourisme classés (et les chambres d'hôtes), l'abattement passe de 71% à 50%, avec un plafond à 77 700€ contre 188 700€ auparavant.

Par ailleurs, la loi nouvelle a le mérite de régler le cas épineux du régime de la micro-imposition BIC des revenus des meublés de tourisme de l’année 2024 (que la loi de finances pour 2024 avait modifié dans un sens contraire à ce que souhaitait le Gouvernement). Pour les revenus perçus en 2024 (à déclarer en 2025), les revenus issus des locations de tourisme seront soumis aux règles antérieures à la loi de finances pour 2024 (cf. tableau).

Les meublés loués à titre de résidence principale continuent, quant à eux, de bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à 77 700€ de chiffre d’affaires, avec un abattement de 50%.