Lorsqu'un couple non marié se sépare, le sort du bail peut soulever de nombreuses questions. Contrairement aux couples mariés ou pacsés, qui bénéficient de dispositions spécifiques en cas de rupture, les couples non mariés sont juridiquement assimilés à des colocataires. En pratique, cela signifie que leurs droits et obligations envers le bailleur sont identiques à ceux d’une colocation classique, sauf en cas de décès du seul titulaire du bail.
Dans cet article, nous nous concentrerons exclusivement sur les séparations de couples non mariés et les conséquences pour le bail locatif, laissant de côté les cas de rupture de bail pour les couples mariés ou pacsés, qui feront l’objet d’un prochain article. Nous explorerons quatre hypothèses principales pour vous aider à bien comprendre le sort du bail selon la situation des locataires :
L’un des concubins n’est pas titulaire du bail
L’un des concubins décide de rester dans les lieux
L’un des concubins est remplacé par un autre locataire
Les deux concubins quittent le logement
Ces scénarios vous permettront d’aborder chaque situation de manière informée et de mieux protéger vos intérêts en tant que bailleurs.
Cas n° 1 : Le concubin du locataire n’est pas titulaire du bail/Un seul des concubins est titulaire du bail.
a) La situation :
Lors de la signature du bail, votre locataire s’engageait à occuper le logement seul, et vous n’avez donc examiné qu’un seul dossier de candidature, avec un unique interlocuteur et un seul paiement de loyer. Cependant, il est fréquent qu’un locataire vive en couple sans en informer le bailleur.
Dans cette configuration, un occupant non titulaire du bail n’a aucun droit sur le logement, même s’il contribue officieusement au loyer. En cas de séparation, c’est donc au locataire officiel de gérer le départ de son conjoint. Si ce dernier refuse de quitter les lieux, il devient un occupant sans droit ni titre. La seule exception serait qu’il souhaite reprendre le logement, et qu’il obtienne votre accord, après examen de son dossier.
Il est essentiel de respecter la vie privée de votre locataire. Si vous découvrez par hasard qu’il vit en couple, vous n’avez pas de démarche particulière à entreprendre. C’est à lui de vous en informer s’il le souhaite ou de demander à inscrire son conjoint sur le bail, s’ils en ont l’intention.
A noter que la présence d’un autre occupant dans le logement pourra entraîner une augmentation des charges (l’eau par exemple), vous seriez donc en droit d’augmenter ses provisions sur charges en les justifiant.
Enfin, rappelons que le locataire est responsable des dégradations causées par un tiers dans le logement, y compris celles provoquées par son conjoint, un enfant ou un animal de ce dernier. En cas de dommage, vous pourrez donc utiliser le dépôt de garantie pour les réparations ou poursuivre le locataire principal pour les sommes restantes.
En cas de décès du concubin titulaire du bail, l’autre locataire peut bénéficier du transfert de bail si les deux conditions suivantes sont remplies :
Le concubin cohabitait avec le défunt depuis au moins un an avant son décès.
Leur relation de concubinage était notoire, c’est-à-dire continue, stable, et connue de l’entourage.
La preuve de ce concubinage peut être apportée par tout moyen, comme des attestations de proches, des factures, ou un certificat de vie commune.
Si le concubinage a duré moins d’un an, l’accord du bailleur sera nécessaire pour reprendre le logement, et un nouveau bail devra alors être signé.
Cas n°2 : Un des deux concubins titulaires du bail conserve le logement
Ce scénario est fréquent dans les situations de colocation, notamment lors de la séparation d’un couple : l’un des concubins quitte le logement, tandis que l’autre décide d’y rester seul. Dans ce cas, le propriétaire reçoit le préavis du locataire partant et peut se demander quelles démarches entreprendre.
a) Que devient le bail du locataire restant ?
La réponse est simple et avantageuse pour le bailleur : il n’y a aucune formalité à accomplir. Le locataire qui reste devient votre unique interlocuteur, seul responsable du paiement du loyer et des charges. Si ce locataire dispose d’un garant, celui-ci reste également votre unique recours en cas d’impayés.
Aucun nouveau bail, état des lieux, ou dépôt de garantie supplémentaire n’est nécessaire. Le bail se poursuit selon les mêmes modalités, avec le même loyer et les mêmes provisions pour charges.
b) Que devient le bail pour le locataire sortant
Le locataire qui quitte le logement doit vous adresser son préavis conformément à l’article 15 de la loi de 1989. Durant la période de préavis, il reste redevable de sa part de loyer. Une fois le préavis terminé, il est libéré de ses droits et obligations, ainsi que son garant, le cas échéant.
Toutefois, il est possible et vivement recommandé d'insérer une clause de solidarité dans votre bail (incluse dans les baux d’habitation UNPI). Celle-ci permet :
Pendant la location : Vous pouvez exiger le paiement de l’intégralité du loyer par l’un des colocataires en cas de défaillance de l’autre.
Après le départ du locataire : Cette clause vous autorise à demander au locataire sortant ou à son garant le paiement des loyers impayés, et ce, jusqu’à six mois après son départ.
c) Que devient le dépôt de garantie
Le traitement du dépôt de garantie dépend des clauses du bail initial. Vous pouvez anticiper cette situation dès la rédaction du contrat :
Avec un nouveau bail et état des lieux de sortie : Un état des lieux de sortie pour le locataire partant est requis, avec restitution de sa part du dépôt de garantie.
Avec un avenant : Nous vous recommandons cette solution, qui permet de conserver le dépôt de garantie sans état des lieux intermédiaire, laissant aux locataires le soin de s’arranger entre eux.
Si le bail ne contient pas de clause particulière, alors le bail initial continue sans restitution du dépôt de garantie, et les locataires devront trouver un accord entre eux.
Cas n°3 : Le concubin restant fait ajouter une autre personne au bail
Il est courant qu’un colocataire partant soit remplacé par un autre pour des raisons d’économie. Partager les frais, notamment le loyer, est souvent une solution avantageuse.
a) Quelle est la marche à suivre pour le propriétaire
Si votre locataire souhaite ajouter une autre personne au bail (parent, ami, collègue, etc.), vous avez la liberté de décider si le dossier du nouvel occupant est solide. Il est essentiel de vérifier que cette personne pourrait assumer seule l’intégralité du loyer en cas de départ de l’autre colocataire. Évaluez son dossier, ainsi que celui de son garant éventuel, avec les mêmes critères que pour n’importe quel nouveau locataire.
Si le dossier vous convient, il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail : un simple avenant suffira.
b) Et ensuite ?
Le nouvel occupant s’installe dans le logement comme un locataire ordinaire, à deux exceptions près : il ne fait pas d’état des lieux à son arrivée, et il n’a pas à verser de dépôt de garantie puisqu’il intègre un bail en cours.
Comme tout locataire, il devra respecter ses obligations, notamment en ce qui concerne l’assurance du logement.
À noter : en cas de relocation avant la fin du préavis, l’obligation de solidarité du colocataire sortant prend fin dès l’arrivée du nouveau locataire, et cela vaut aussi pour les engagements de son garant.
Pour rappel, l’ajout d’un colocataire ne nécessite pas la signature d’un nouveau bail, mais seulement d’un avenant reprenant les principales conditions du contrat. Si besoin, vous pouvez lui fournir une copie du bail initial et de l’état des lieux d’entrée, mais veillez à bien rédiger l’avenant.
Pour toute question, n’hésitez pas à nous contacter.
Cas n°4 : Les deux concubins quittent le logement
a) La formalisation du congé
Le congé doit être rédigé avec soin. Il s’agit d’une démarche individuelle : un congé envoyé par un seul des colocataires ne met pas fin au bail pour les autres, sauf mention contraire.
Il est possible par contre que les locataires envoient leur congé dans le même recommandé, dans ce cas, les deux noms doivent apparaître en tant qu’expéditeurs, le courrier doit être rédigé à la première personne du pluriel, et les deux signatures doivent figurer en bas.
b) Le délai de préavis
Le délai de préavis dépend du type de location et de la situation géographique du logement, conformément à l’article 15 de la loi de 1989 :
3 mois pour un logement loué vide ;
1 mois pour un logement loué meublé ;
1 mois pour un logement situé en zone tendue, qu’il soit vide ou meublé.
Le délai de préavis peut être réduit à un mois pour certaines situations personnelles (licenciement, état de santé, etc.). En principe, cette réduction est individuelle et ne s’applique qu’au colocataire concerné, comme l’a établi la Cour de Cassation dans les années 1990. Cependant, les juges acceptent qu’un conjoint bénéficie du préavis réduit si des raisons de vie commune l’imposent, comme dans le cas d’une mutation ou d’une contrainte médicale.
Dans le cadre d’une séparation, le préavis réduit s’applique uniquement au colocataire qui en fait la demande, comme pour une colocation classique. Si vos locataires ne précisent pas qu’ils se séparent, le préavis réduit reste partagé.
Chaque cas étant unique, n’hésitez pas à contacter l’UNPI BFC pour obtenir des informations complémentaires.
Des questions ?
📞 03 80 66 01 12
📍 21 boulevard Carnot, 21000 Dijon
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