Tout ce que vous devez savoir sur la location en meublé non professionnel (LMNP) en tant que propriétaire bailleur indépendant.
En période de tension locative, d’inflation et avec la crainte de ne pas rentabiliser son investissement locatif, beaucoup de propriétaires bailleurs s’orientent vers la location meublée. Que vous possédiez un appartement, un studio, ou même une maison, la location en meublé peut s'avérer être une stratégie d'investissement locatif fructueuse. Mais connaissez-vous toutes les conséquences ? Quelles sont les différences avec la location nue ? Est-ce plus avantageux fiscalement ? Quels peuvent être les inconvénients ?
Contrat de location : Location nue vs Location meublée
L'une des distinctions les plus évidentes entre la location nue et la location meublée réside dans le contrat de location lui-même.
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Pour augmenter l'attractivité du bien et le confort du locataire, vous pouvez mettre à disposition des ustensiles de cuisine plus nombreux et plus élaborés, des rangements supplémentaires, de l’électroménager... Plus vous laissez de matériel d'entretien ménager,
plus vous laissez une chance à votre locataire de mieux entretenir votre bien…
Conseil : Notez bien dans votre inventaire tous les détails concernant les meubles mis à disposition (marque, modèle, date d'achat...).
Toutes les autres règles sont communes à la location nue , comme les critères de décence, les règles du cautionnement, le processus de fixation du loyer…
Fiscalité avantageuse du LMNP
L'un des principaux avantages de la location en meublé pour les propriétaires bailleurs indépendants réside dans la fiscalité avantageuse qui lui est associée.
Les revenus d’une location meublée ne sont pas considérés par le Fisc comme des revenus fonciers mais comme des revenus commerciaux et seront régis comme du BIC (Bénéfice Industriel et Commercial). Hors, un bailleur qui perçoit des recettes locatives inférieures à 23 000 € est catégorisé comme non professionnel et est éligible au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), sous réserve que ces recettes ne soient pas supérieures au montant du reste de ses revenus. Par exemple, vous percevez un ensemble de pensions et de rentes d’un total de 18 000 € et vous percevez 21 000 € de loyers annuels, vous basculez dans le régime du loueur meublé professionnel.
C’est ce statut de LMNP qui permet de choisir un abattement plus important sur les revenus à déclarer. Alors que le régime micro-foncier ne permet un abattement forfaitaire que de 30%, le régime micro-BIC permet un abattement automatique de 50%. |
Un autre levier méconnu peut vous permettre de réduire votre base imposable : l’amortissement comptable. En choisissant de rester sur une déclaration réelle de vos charges, l’administration accepte que vous ajoutiez une partie de la valeur de votre bien (environ 4%) à vos charges incombant à la location. Que votre bien soit neuf ou ancien, l'amortissement peut être un outil puissant pour réduire la charge fiscale, mais il nécessite une comptabilité. Il est recommandé de travailler en collaboration avec un expert-comptable. Attention également à ce que vous conserviez votre bien suffisamment longtemps, car si vous avez déclaré à l’administration fiscale que votre bien s’amorti, sa plus-value à la vente restera imposable pendant les 25 premières années de détention.
Les inconvénients de la location meublé
La fiscalité, plus avantageuse, peut être considérée comme une contrepartie normale voire insuffisante face aux désavantages et aux frais supplémentaires incombant à la location meublée. En voici une liste non-exhaustive :
Investissement initial et récurrent : La location meublée nécessite un investissement initial plus important en termes d'achat de mobilier et d'équipements, ainsi que pour leur remplacement.
Gestion plus intensive : La gestion d'un bien en location meublée peut être plus exigeante en termes d'entretien, de rafraichissement et de changement des équipements.
Rotation fréquente des locataires : En location meublée, les locataires (étudiants, travailleurs temporaires, en mutation professionnelle,...) ont tendance à rester pour des durées plus courtes par rapport à la location nue. Cette rotation plus fréquente peut entraîner des périodes de vacances entre les locataires, ce qui peut affecter la stabilité des revenus locatifs. De plus, chaque changement de locataire implique des tâches administratives supplémentaires, telles que la rédaction de nouveaux contrats et l'inventaire des meubles, ce qui peut augmenter la charge de travail pour le propriétaire bailleur.
Déclaration préalable obligatoire : Lorsque vous commencez une activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), il est nécessaire de déclarer la création de votre entreprise ou le début de votre activité dans les quinze jours qui suivent le démarrage de celle-ci. Cela vous permettra notamment d'obtenir un numéro SIRET et de choisir votre régime d'imposition.
Taxe supplémentaire : La location meublée est considérée comme une activité professionnelle au sens de la CFE (cotisation foncière des entreprises) même si vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En conséquence vous êtes redevable de la CFE, à moins de bénéficier d'exonérations générales ou d'exonérations spécifiques décidées par les collectivités locales.
Enfin toutes ces règles et cette fiscalité sont celles de 2023 et peuvent être remodelées dans un avenir plus ou moins proche en fonction de la conjoncture, de décisions politiques et des changements de mode de consommation.
Bien évidemment, l'UNPI ne manquera pas de vous tenir informés le cas échéant.
Cet article vous a été proposé par notre partenaire Jean-Eudes Martin-Garraut, conseiller en investissements financiers chez CAP MG.
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