La présence de punaises de lit dans les logements est d’actualité et pose la question de la responsabilité de chaque partie ainsi que la prise en charge des frais liés à la désinsectisation.
I) Obligations légales et responsabilité
Pour les parties communes de l’immeuble :
Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, il revient au syndic de procéder à l’opération de désinsectisation des parties communes. La dépense sera supportée par les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Le propriétaire doit communiquer de manière claire et précise au locataire la procédure à suivre lors de l'intervention. Le coût des produits utilisés pour le traitement pourra être répercuté sur les charges locatives.
Pour les parties privatives mises en location :
A) Obligations et responsabilité du bailleur L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent. De même, l'article 6 de la loi du 06/07/1989 impose au propriétaire de fournir au locataire un logement décent exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites, tout en garantissant au locataire une jouissance paisible. La notice d'information, obligatoirement annexée au bail d'habitation, a été mise à jour en ce sens par un arrêté en date du 16 février 2023. Il convient également de mentionner la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du Sénat du 11 juillet 2019, qui prévoit que dans le cas d'une infestation de punaises de lit, le bailleur est tenu de prendre en charge les frais de désinsectisation. Ainsi, conformément aux dispositions susmentionnées, la responsabilité de l'éradication des insectes nuisibles incombe au propriétaire bailleur. Cependant, il peut être exempté de cette responsabilité s'il démontre que l'infestation est survenue par la faute, voire la négligence du locataire. | B) Obligations et responsabilité du locataire :L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d'assurer l'entretien de son logement, incluant les traitements nécessaires à la prévention et à l’éradication des nuisibles, ainsi que le maintien de la propreté du logement en veillant à le chauffer et à l'aérer.
Par ailleurs, en application de l’article 7 c) de la loi précitée, le locataire doit prouver qu'il n'est pas responsable des dommages et des pertes survenant pendant la location, à moins qu'il ne démontre qu'ils résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou de l'action d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans les lieux
En outre, la notice d'information, qui doit obligatoirement être annexée au bail d'habitation, rappelle les obligations du locataire, notamment l'adoption de gestes simples recommandés pour traiter et contenir une infestation, ainsi que la nécessité de contacter immédiatement le bailleur en cas de problème. |
II) L'appréciation des tribunaux
L'attribution de la charge de la preuve, ainsi que la preuve elle-même, constituent des sujets particulièrement délicats. Les infestations de punaises de lit peuvent survenir même dans des logements parfaitement entretenus par le locataire, et il n'y a pas de corrélation évidente entre la propreté et la présence de punaises de lit. Diverses décisions judiciaires ont tantôt condamné le rôle actif du locataire dans l'infestation par les punaises de lit, tantôt mis en cause la responsabilité du bailleur.
De plus, étant donné l'incertitude quant à la manière dont les punaises de lit ont pu pénétrer dans l'immeuble, l'application des règles générales de la charge de la preuve en matière civile pourrait être envisagée. L’article 1353 du code civil dispose ainsi que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. »
A) Situations où la responsabilité du locataire a été retenue
Le contrat de bail transfère la garde juridique du logement au locataire qui en est ainsi responsable. Cela a été confirmé par la Cour d’appel de Chambéry en date du 31 janvier 2017. Dans cette affaire, le juge a constaté que les locataires occupaient les lieux depuis trois ans et que les autres appartements n'étaient pas infestés. Par conséquent, la présence de punaises de lit dans l'appartement était attribuée à une cause extérieure au bailleur, rendant inapplicable l'article 1719 du code civil.
Une autre décision de la Cour d'appel de Chambéry du 28 octobre 2010 a imputé les frais de désinsectisation d'un appartement à un locataire en raison de l’état de saleté résultant de sa négligence.
En cas d'infestation constatée après un certain temps suite à l’entrée du locataire, il incombe à ce dernier d'assumer les frais de désinsectisation, à moins qu'il ne puisse prouver qu'il n'est pas responsable. Dans ce cas, il devra fournir des éléments probants tels que des photos, des témoignages, ou des constats d'huissier, démontrant que l'appartement était déjà infesté et que la contamination ne résulte pas de ses actions.
Un exemple concret est fourni par un arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 9 février 2023. Dans cette affaire, la cour a mis à la charge du locataire le traitement contre les punaises de lit découvertes deux ans après son emménagement, sachant que les autres logements de l'immeuble n'étaient pas touchés.
La responsabilité des locataires a également été mise en cause par certaines décisions judiciaires, qui ont considéré que la suroccupation d'un logement et son état d'entretien déficient constituaient des facteurs suffisants.
B) Situations où la responsabilité du bailleur a été retenue
Certains jugements ont attribué la responsabilité au propriétaire, se fondant notamment sur les éléments suivants :
La quasi-simultanéité entre l'emménagement des locataires et l'apparition des dommages constatés : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 6 septembre 2023
L'origine des punaises de lit provenant du logement voisin : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 14 décembre 2022
Le défaut de réaction du propriétaire,
En cas d'infestation sévère, le fait de ne pas avoir assuré la désinsectisation des parties communes.
En cas d'infestation survenant simultanément à l'emménagement dans les lieux par le locataire, le bailleur pourrait être considéré comme responsable, à moins qu'une preuve contraire ne soit établie. Il serait alors tenu d'assumer les frais de désinsectisation de l'appartement.
Une analyse approfondie de ces jurisprudences nous conduit à conclure que la charge de la preuve et la responsabilité doivent être évaluées au cas par cas.
III- Voies de recours, conseils pratiques et préconisations pour éviter tous conflits
A) Conseils
La communication entre le bailleur et le locataire est essentielle. Dès qu'un locataire constate la présence de punaises de lit, il doit immédiatement en informer le bailleur.
Le propriétaire bailleur devrait se rendre sur place pour inspecter le logement ainsi que les parties communes. Au besoin, il peut solliciter les services d'une entreprise spécialisée pour établir un rapport détaillé, le coût de cette intervention s'élevant généralement à environ 170 € pour un immeuble de 3 ou 4 étages.
Le locataire doit suivre les directives fournies par l'entreprise de désinsectisation et prendre des mesures préventives. Si les parties restent en désaccord sur la prise en charge et qu’aucun arrangement à l’amiable n’est possible, il convient alors d’envisager un recours.
B) Recours en cas de désaccord
Recours Amiable :
En situation de désaccord, les propriétaires ou les locataires auront recours en premier lieu à la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation. En l'absence d'accord, cette commission émettra un avis. Il est également possible de solliciter l'intervention d'un conciliateur ou d'un médiateur.
Recours contentieux :
En cas de recours devant le juge, ce dernier prendra une décision en fonction des circonstances spécifiques pour déterminer la partie responsable de la désinsectisation.
C) Recommandations :
- Au moment du départ du locataire : Face à la situation actuelle, il pourrait être judicieux, lors de l'état des lieux de sortie, de faire signer une attestation au locataire sortant. Cette attestation préciserait l'absence de nuisibles pendant la durée de la location, constituant ainsi un commencement de preuve.
- Préconisations pour le locataire : Il est conseillé de vérifier régulièrement sa literie et de ne pas surcharger les espaces. Il est déconseillé d'acquérir des meubles d’occasion ou il faut nettoyer ceux-ci avec précaution.
Enfin, pour traiter les infestations, il est recommandé de vider les placards, laver le linge à haute température, aspirer minutieusement et éliminer les sacs poubelles.
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