Bailleurs, comment réagir en cas de décès de votre locataire ?

Chers adhérents, en tant que bailleurs, vous pouvez être confrontés un jour au décès de votre locataire. Au-delà de l’émotion que cela suscite, cette situation soulève aussitôt des questions pratiques : le bail continue-t-il ? Qui peut en devenir titulaire ? Et, si personne ne reprend le contrat, comment récupérer votre bien dans le respect des règles ?

Les réponses varient selon le type de location (nue, meublée, résidence secondaire) et la situation familiale du défunt. Voici l’essentiel à connaître pour sécuriser vos droits et éviter toute mauvaise surprise.

I. Location nue à usage d’habitation principale

A) Un transfert de bail réservé à certains proches

Le principe est fixé par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 : en cas de décès du locataire, le bail ne se transmet pas automatiquement aux héritiers. La loi prévoit toutefois une exception pour certains proches qui vivaient effectivement avec le défunt. Ces bénéficiaires sont limitativement énumérés :

• Le conjoint survivant ou le partenaire lié par un PACS : ils bénéficient d’une transmission automatique du bail, sans avoir à prouver la vie commune. De plus, ils disposent d’un droit exclusif : aucun autre proche ne peut revendiquer le bail à leur place.

• Les descendants, ascendants, concubin notoire ou toute personne à charge, à condition qu’ils aient vécu avec le locataire au moins un an avant le décès. La loi exige l’existence d’une véritable communauté de vie.

Lorsque les conditions sont remplies, le transfert de bail est automatique. Cela implique plusieurs conséquences :

• Le contrat se poursuit jusqu’à son terme initialement prévu.

• Le nouveau titulaire du bail doit donner congé s’il ne souhaite pas rester dans les lieux.

• Aucune augmentation de loyer n’est possible à cette occasion.

• Le nouveau locataire n’est pas tenu des dettes locatives antérieures au décès, sauf s’il est également héritier.

  
  

Sur le plan pratique, aucun formalisme particulier n’est imposé.

Les bénéficiaires doivent simplement informer le bailleur du décès et du transfert du bail à leur profit. Souvent, c’est le notaire chargé de la succession qui s’en occupe. Un avenant peut néanmoins être établi pour clarifier la situation.

👉 À noter : qu’il y ait ou non transfert du bail, ce sont toujours les héritiers, et non les bénéficiaires, qui restent redevables des loyers impayés antérieurs au décès ainsi que des éventuelles réparations locatives.

B) Résiliation automatique en l’absence de bénéficiaire

Si aucun proche ne peut prétendre au bail, celui-ci est résilié de plein droit à la date du décès, sans préavis. Les loyers cessent donc immédiatement d’être dus.

Les héritiers doivent avertir le bailleur rapidement, en fournissant un acte de décès.

Toutefois, la résiliation du bail ne signifie pas que le logement est immédiatement libéré : un délai est souvent nécessaire pour vider les lieux.

Dans l’attente, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation, correspondant au préjudice subi, généralement égale au montant du loyer et des charges jusqu’à restitution des clés (CA Paris, 22 mars 2005).

Cas particuliers fréquents :

1. Absence d’option successorale par les héritiers : les héritiers disposent de 4 mois pour accepter ou refuser la succession. Passé ce délai, le bailleur peut les mettre en demeure de se prononcer par voie d’huissier. S’ils ne répondent pas dans les 2 mois,

   ils sont réputés avoir accepté la succession et doivent donc libérer le logement.

2. Renonciation à la succession ou absence d’héritiers : Dans ce cas, le logement reste encombré par les meubles du défunt. Le bailleur doit alors demander un acte de décès auprès des services de l'état civil de la commune dans laquelle le locataire est décédé et saisir le président du tribunal judiciaire pour faire constater la vacance de la succession. Le service des Domaines est alors désigné comme curateur afin de gérer les biens du défunt. Le bailleur pourra demander l’enlèvement des meubles pour pouvoir remettre le logement en location. Dans ce cas, les frais de déplacement et de conservation des meubles sont avancés par le bailleur, qui pourra ensuite en demander remboursement au service des Domaines sur les fonds de la succession.

   
   

II. Locations meublées et résidences secondaires

A) Transmission automatique du bail

Contrairement aux locations nues régies par la loi du 06 juillet 1989, les locations meublées, saisonnières et résidences secondaires sont soumises, sur ce point, au régime de l’article 1742 du Code civil. Ici, le principe est la transmission automatique du bail aux

héritiers.

Cette règle vaut également pour les baux commerciaux et professionnels.

• Le bail se poursuit au profit des héritiers et légataires universels.

• Toutefois, le conjoint ou partenaire pacsé dispose d’un droit exclusif sur le logement, qui prime sur les droits des héritiers.

• La transmission est automatique, sans exigence de preuve de cohabitation.

  
  

En pratique, le bailleur doit être informé du décès et recevoir confirmation que les héritiers ou bénéficiaires souhaitent poursuivre le bail. Un avenant ou un nouveau bail aux mêmes conditions peut être établi.

B) Conséquences pratiques pour le bailleur

Par l’effet de la succession, les héritiers deviennent co-titulaires du bail.

Cela signifie :

• Le contrat se poursuit aux mêmes conditions.

• Les héritiers doivent payer les loyers postérieurs au décès.

• S’ils ne souhaitent pas conserver le logement, ils doivent donner congé.

• Ils restent également responsables des éventuels loyers impayés ou dégradations, sauf en cas de renonciation à la succession.

  
  

Un point important concerne le conjoint survivant : même s’il renonce à la succession, il ne peut pas s’exonérer du paiement des loyers relatifs au logement familial tant qu’il l’occupe.

Autre protection spécifique : le conjoint ou partenaire pacsé occupant le logement au moment du décès peut obtenir de la succession le remboursement d’une année de loyers.

Toutefois, la transmission automatique prévue par le Code civil n’est pas d’ordre public. Le bail peut donc contenir une clause expresse prévoyant la résiliation en cas de décès du locataire. Cette possibilité, confirmée par la jurisprudence (Cass. soc., 4 juin 1959), peut sécuriser le bailleur qui souhaite éviter une situation de blocage.

Conclusion

Dans ce type de situation, le notaire reste l’interlocuteur incontournable. C’est lui qui informe les parties, conseille les héritiers sur la poursuite ou non du bail et veille à ce que les décisions soient prises rapidement pour éviter que le logement reste immobilisé trop longtemps. Il a également pour mission de régler, sur la succession, les dettes locatives et les éventuelles indemnités d’occupation.

Mais vous n’êtes pas seuls : en tant qu’adhérents, l’un de vos premiers réflexes doit être de contacter l’UNPI BFC. Nous sommes là pour vous guider, vous expliquer vos droits et vous accompagner dans vos démarches. En combinant l’expertise du notaire et notre soutien, vous pourrez protéger vos intérêts, réduire les délais de vacance de votre bien et aborder cette étape difficile avec davantage de sérénité.

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