En cet été, vous vous êtes certainement posés la question de louer votre résidence principale ou bien un logement vacant à des touristes.
L'UNPI tient alors à vous prodiguer les meilleurs conseils afin de louer sereinement votre bien et à vous informer sur la fiscalité et autres obligations afférentes à ce type de location.
I. Le durcissement de la règlementation face à l'attrait des locations saisonnières
Depuis une dizaine d'années et encore plus après la crise sanitaire, la location saisonnière bat des records notamment grâce à l'apparition des plateformes de location mais aussi grâce aux gages de sécurité de la location saisonnière avec notamment le versement d'un acompte dès la réservation.
De plus, afin de faciliter la gestion courante des logements, (accueil, ménage...) : les bailleurs peuvent se faciliter la vie en optant pour des conciergeries qui sont de plus en plus nombreuses.
La facilité de gestion n’explique pas tout. Des prix totalement libres, une fiscalité intéressante, la rentabilité nette d’une location saisonnière se révèle souvent plus attrayante qu’une location longue durée. Et c’est d’autant plus vrai si le territoire a un potentiel touristique.
C’est valable pour les investisseurs mais aussi pour les propriétaires d’une résidence secondaire ou d’une résidence principale qui peuvent se dégager un complément de revenus non négligeable.
Toutefois, face à cette hausse du nombre de locations saisonnières, la règlementation se durcit de plus en plus.
Les dix dernières années ont été marquées par une inflation des mesures ciblant directement les plateformes de locations courte durée. La loi Warsmann (2012) a d’abord soumis les propriétaires à une déclaration obligatoire, avant que la loi Alur (2014) n’aille plus loin en précisant que l’affectation d’un logement à la location saisonnière constituait un changement d’usage (changement soumis à autorisation dans de nombreux territoires). La loi Elan (2019) a durci les sanctions, en limitant à 120 jours la location d’une résidence principale ou en obligeant le propriétaire à déclarer le nombre de nuitées.
Depuis quelques années, les communes ajoutent de nouvelles contraintes, en particulier lorsqu'elles voient les offres de locations longue durée diminuer au profit des locations de tourisme. Pour exemple, 24 communes du Pays Basque ont adopté des mesures radicales pour enrayer le développement des meublés de tourisme et faciliter l’accès au logement.
Ainsi, depuis mars 2023, des compensations sont exigées : si un propriétaire veut transformer des locaux d’habitation en location meublée de courte durée, il doit d’abord transformer un local non dédié à l’habitation (un commerce, un bureau…).
Ces restrictions s'expliquent notamment par la promulgation de la loi Climat et Résilience et de toutes les interdictions de louer ou d'augmenter le loyer qui touchent les propriétaires louant des passoires thermiques. Les pouvoirs publics craignent en effet de voir ces propriétaires s’engouffrer sur le marché de la location saisonnière. D’autant que les passoires thermiques sont souvent des logements de petite surface, faciles à transformer en meublés et ainsi adaptés pour de la location de courte durée.
Pourraient ainsi être interdites les locations saisonnières des passoires énergétiques afin de rééquilibrer les marchés de la location saisonnière et de la location classique. Plusieurs sénateurs ont déjà déposé, en février, une proposition de loi pour soumettre les locations saisonnières au même régime que les locations traditionnelles.
Fin avril, les députés du groupe Renaissance ont à leur tour rédigé une proposition de loi pour astreindre les locations saisonnières au DPE.
II. Le régime juridique et fiscal de la location saisonnière
A. Notion juridique de « location saisonnière » :
Il n’existe pas de définition légale unifiée de la "location saisonnière". Cette notion est appréhendée par divers dispositifs législatifs venant lui rattacher des régimes variés. Certaines caractéristiques se détachent plus nettement de l’analyse de ces dispositifs : il s’agit de la mise en location de locaux à usage d’habitation, meublés, ne constituant pas la résidence principale du locataire.
Mais en pratique, ce qui la caractérise c’est sa durée : les locaux sont donnés à la location pour de courtes durées.
B. Les démarches préalables à la mise en location saisonnière
1) L’immatriculation de l’activité
Une déclaration de création d’activité doit être dans tous les cas souscrite dans les 15 jours qui suivent la date de début de l’activité de location saisonnière. Depuis le 1er janvier 2023 cette démarche doit être exclusivement réalisée en ligne, via le guichet unique des formalités des entreprises, sur le site de l'INPI (un numéro de Siret vous sera notamment attribué).
2) La vérification du règlement de copropriété
Pour les locaux situés dans des immeubles d’habitation, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété permet la mise en location saisonnière du logement.
En effet, la Cour de cassation a qualifié l'activité de location de tourisme comme une activité commerciale or celle-ci est très souvent interdite dans les règlements de copropriété. Nous trouvons ainsi régulièrement des clauses d'habitation bourgeoise voire exclusivement bourgeoise.
En toute hypothèse, il reste préférable de sensibiliser les locataires sur les règles applicables à la copropriété, notamment en termes de nuisances sonores.
3) Les démarches administratives préalables
Outre une déclaration préalable de mise en location obligatoire dans la grande majorité des cas, une autorisation liée au changement d’usage du local est requise dans les communes de plus grande taille.
Pour rappel le changement d’usage s’entend de la location d’un « local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (c. de la construction et de l’habitation, art. L631-7). L’obtention de cette autorisation peut être conditionnée à la mise en place d’une compensation. Par ailleurs, une obligation déclarative renforcée donnant lieu à enregistrement est applicable dans ces mêmes communes.
Lorsque l’activité de location porte sur un logement constituant la résidence principale du bailleur (c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an) et que ce logement est donné en location moins de 120 jours par an, les conditions de location sont plus souples.
C. La mise en location du bien
1) Les caractéristiques minimales d’un logement donné en location saisonnière
La location saisonnière n’est pas concernée par les normes de décence applicables aux locations longue.
Toutefois, il est bien évidemment recommandé de mettre à disposition des locaux répondant aux critères de décence applicables aux locations d’habitations principales et disposant d’un ensemble mobilier suffisant pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement dans le logement. A cet égard, il peut être utile de se référer à la liste établie par l’article 2 du décret 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des éléments de mobilier pour un logement meublé.
2) La contractualisation de la relation avec le bailleur
C’est ici le droit commun du louage qui s’applique (c. civ. Art. 1714 et s.). Bien qu’un contrat écrit reste obligatoire et que certaines mentions doivent impérativement y figurer (coût total de la location, montant de la taxe de séjour, durée du séjour, dates d’arrivée et de départ, conditions de paiement, superficie habitable, etc.), ce régime est extrêmement souple. Notamment la fixation du montant du loyer et de la durée du bail est libre. La réalisation d’un état des lieux n’est pas non plus obligatoire, même si cela est fortement recommandé. Bien entendu, la signature du bail peut se faire par signature électronique dont la valeur juridique est désormais identique à celle de la signature manuscrite.
D. La fiscalité applicable
1) L’imposition des loyers
Le principe général, énoncé par l’article 35, I, 5° bis du CGI, est ici l’imposition des revenus de l’activité de location saisonnière dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (ci-après « BIC ») en raison de sa nature commerciale. Peu importe à cet égard que la location soit réalisée ou non de façon habituelle. Le régime micro-BIC est applicable dès lors que le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 77 700 € HT : l’impôt est calculé sur la base des loyers perçus après application d’un abattement de 50 %.
Au-delà de ce chiffre d’affaires, ou sur option du bailleur, c’est le régime réel qui s’applique. C’est ici que le régime de la location meublée prend tout son intérêt puisqu’il permet non seulement d’imputer sur les loyers les charges de la propriété (notamment les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt), mais surtout d’amortir le bien.
2) Le principe d’exonération de la TVA
L’activité de location meublée est par principe exonérée de TVA tant que ne sont pas proposées des prestations de services.
3) Les taxes locales
Les loueurs de meublés en saisonnier sont assujettis à la CFE (cotisation foncière des entreprises), sauf exonération en cas de location de la résidence principale. Dans cette dernière hypothèse, la taxe d’habitation est due.
Par ailleurs les loueurs doivent collecter la taxe de séjour dont le tarif exact est fixé par délibération du conseil municipal.
Le classement des logements en meublés de tourisme permet de bénéficier d’un tarif spécifique plus avantageux.
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