Dans la nuit du vendredi 1er janvier au samedi 2 janvier 2021 a eu lieu un incendie meurtrier dans un immeuble situé rue du Bourg à Dijon. Même si l'origine semble volontaire, il est important de rappeler que les propriétaires d'immeubles sont soumis à un certain nombre d'obligations de sécurité en cas d'incendie qui peuvent empêcher des situations aussi dramatiques et d'engager leur responsabilité.
Les textes applicables au parc privé sont l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation et l'arrêté du 5 février 2013 relatif aux caractéristiques et installation du détecteur de fumée.
De plus, il existe également des obligations dans les établissements recevant du public (ERP) et la question ici est de savoir qui doit prendre en charge les frais de mise en conformité du local commercial dans le cadre d'un bail commercial.
Les obligations de sécurité dans le parc privé.
Le détecteur de fumée : une obligation pour tous les logements.
Un détecteur avertisseur autonome de fumée (Daaf) doit être installé dans tous les logements. L'occupant du logement doit déclarer la présence de cet équipement à son assureur (certificat de déclaration).
Qui doit installer le Daaf dans le cadre d'une location ?
Si le bail a été signé après le 9 mars 2015, l'installation doit être faite par le propriétaire.
Si le bail a été signé avant le 9 mars 2015, c'est au locataire d'installer le Daaf mais aux frais du propriétaire.
Pendant la durée du bail, la vérification du bon fonctionnement du détecteur revient au locataire sauf dans 5 cas :
Logement à caractère saisonnier
Résidence-autonomie
Résidence hôtelière à vocation sociale
Logement de fonction
Location meublée.
À l'état d'entrée des lieux, le locataire doit vérifier la présence du Daaf et de son bon état de fonctionnement.
La loi ne requiert qu’un seul détecteur quelle que soit la superficie du logement et laisse libre choix quant à son positionnement. Il est cependant préférable, par exemple dans le cas d'un logement qui comporte plusieurs étages, d'installer un détecteur de fumée à chaque étage. De plus, concernant son emplacement, il est toutefois conseillé de le placer dans un couloir ou une partie centrale et d'éviter de l'installer dans une cuisine ou une salle de bain.
Attention, il est interdit d'installer des Daaf dans les parties communes d'un immeuble. En effet, il est préférable que les personnes restent confinées dans leur logement si un incendie se déclare : il ne faut pas que les personnes circulent dans les couloirs (risque de mort par asphyxie).
Les obligations dans les copropriétés
Les blocs-portes coupe-feu dans les parties communes
Afin d’en apprendre plus concernant les différentes familles d’immeubles, cliquez ici.
Les immeubles concernés sont ceux des troisième et quatrième familles.
Les blocs-portes doivent séparer les locaux des poubelles des autres parties du bâtiment quand ces locaux ne s'ouvrent pas sur l'extérieur du bâtiment ou sur des coursives ouvertes. Les portes des blocs-portes doivent être munies de ferme-porte, elles doivent s'ouvrir sans clé de l'intérieur, dans le sens de la sortie en venant de ces locaux.
Les extincteurs de fumée
Les immeubles de plus de 50m de hauteur doivent installer des extincteurs dans la cage d'escalier, dans la chaufferie et dans le parking. Pour la cage d'escalier la pose n'est pas obligatoire : elle doit faire l'objet d'un vote en assemblée générale et ce à la majorité absolue. Pour la chaufferie, il doit avoir 2 extincteurs quand il s'agit d'un chauffage au fioul, 1 pour le chauffage au gaz (avec la mention « ne pas utiliser sur flammes gaz ») ainsi qu'1 pour le chauffage au charbon.
Concernant les parkings, il doit y avoir 1 extincteur pour 15 voitures et une caisse de sable à chaque niveau du parking. S'il y a plus de 3 niveaux, il faut un dispositif d'extinction automatique.
Obligation de ramonage
Il est obligatoire d'effectuer un ramonage des conduits d'évacuation des gaz brûlés au moins une fois par an. Le règlement départemental peut prévoir une fréquence plus importante. La réalisation se fait à l'initiative du propriétaire de l'immeuble ou du syndic et le ramonage est effectué par une entreprise qualifiée qui doit remettre un certificat de ramonage.
Affichage des plans et consignes de sécurité
Pour les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 5 mars 1987, les plans des sous-sols et rez-de-chaussée sont affichés dans les halls d'entrée et près des escaliers et ascenseurs. Ils doivent mentionner les consignes de sécurité en cas d'incendie selon un modèle réglementé.
Pour les constructions nouvelles à compter du 1er octobre 2015, a minima, les éléments suivants figurent sur les plans d'intervention :
L'emplacement des cloisonnements principaux et des cheminements des sous-sols ;
L'indication des dégagements, voies intérieures ou cours permettant d'atteindre l'extérieur du bâtiment ;
L'emplacement des ascenseurs et monte-charge, avec leurs accès ;
L'emplacement des locaux poubelles et réceptacle s'il existe un vide-ordures ;
L'emplacement des moyens de secours, notamment les prises de colonnes sèches et les commandes de désenfumage.
Ce plan doit être conforme à la norme AFNOR NF S60303.
Les éclairages de secours
Il est obligatoire d’installer des éclairages de secours dans certains escaliers et plus particulièrement dans les immeubles de 3ème et 4ème famille. Pour le cas des duplex et triplex, on retient pour le classement de ces bâtiments que seul le niveau bas des duplex ou des triplex des logements situés à l'étage le plus élevé est pris en compte (si ces logements disposent d'une pièce principale et d'une porte palière en partie basse et que les planchers des différents niveaux constituant ces logements répondent aux caractéristiques de l'article 6).
Les quadruplex et + ne sont pas admis dans les bâtiments d'habitation collectifs.
L’éclairage de sécurité n’est pas exigé dans les escaliers dont la paroi donnant sur l’extérieur est ouverte sur au moins la moitié de sa surface sur toute sa longueur. Un éclairage de secours doit également être installé dans les parkings souterrains et enterrés. Ces éclairages doivent faire l’objet de contrats de maintenance en plus des vérifications trimestrielles afin d’attester leur bon fonctionnement.
Les systèmes de désenfumage
Ils ne sont pas obligatoires pour les immeubles de la première famille. Toutefois, dans les habitations de plus de trois étages, ils sont obligatoires lorsque la cage d’escalier est aveugle. Les règles varient ensuite en fonction du nombre d'étages et de la configuration des lieux.
Il doit être rappelé aux copropriétaires que ces trappes ne doivent être ouvertes que par les services de secours. Dans les immeubles de 3ème famille un système de déclenchement automatique sera également installé.
Les colonnes sèches
Elles sont obligatoires dans les immeubles de 3ème famille dans chaque escalier et doivent être vérifiées au moins une fois par an.
Les colonnes de terre
La prise de terre est obligatoire pour toute nouvelle installation depuis 1985, dans l’ensemble des bâtiments d’habitation construits avec l’aide de l’Etat depuis le 2 juin 1960 et dans les immeubles d’habitation construits dans le cadre de l’arrêté du 22 octobre 1969.
Vérification des équipements
La vérification des équipements est effectuée par le propriétaire de l'immeuble ou le syndic au moins une fois par an par une entreprise choisie par lui. Les informations qui résultent de cette vérification sont consignées dans le carnet d'entretien de l'immeuble.
La prise en charge des frais de mise en conformité des locaux commerciaux dans le cadre d'un bail commercial
Le Code de la construction et de l’habitation réglemente en ses articles L123-1 à L123-4 et R123-1 à R123-55 « la protection contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ».
L'ouverture d'un établissement recevant du public (Erp) est soumise à des obligations de sécurité et de lutte contre les incendies qui s'imposent au moment de la construction et au cours de l'exploitation. La réglementation applicable en matière de sécurité varie en fonction du classement du bâtiment.
Concernant la prise en charge des frais de mise en conformité, la jurisprudence rappelle que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur joue tout au long du bail et que dès lors toute mise aux normes de sécurité notamment, doit être supportée par le bailleur lorsque le défaut de réalisation des travaux est susceptible de conduire à l’arrêt de l’activité du preneur (Cour de Cassation 3 novembre 2016 3e ch. Civ.).
Toutefois, la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 18/01/2018, est venue modérer cette jurisprudence. Ainsi, le bail commercial peut toujours laisser à la charge du preneur les travaux de mise aux normes dès lors que ces travaux ne conditionnent pas l'exploitation des locaux et que le bail met ces travaux à la charge du preneur.