Bail commercial : les principales nouveautés de la loi de simplification de la vie économique

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte plusieurs évolutions importantes en matière de baux commerciaux.

Paiement mensuel du loyer, encadrement des clauses d’indexation, plafonnement des garanties ou encore restitution du dépôt de garantie : ces nouvelles dispositions concernent aussi bien les bailleurs que les locataires.

Certaines mesures s’appliquent aux baux déjà en cours, tandis que d’autres concernent uniquement les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi. Il est donc important de connaître précisément les nouvelles règles et leurs dates d’application.

1. Le paiement mensuel du loyer à la demande du locataire

La loi instaure un nouveau droit au profit de certains locataires : le paiement mensuel du loyer devient de droit lorsque le locataire en fait la demande, sous certaines conditions.

Cette possibilité concerne les locaux destinés à l’exercice :

• d’une activité de commerce de détail ou de gros ;

• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

  
  

Le dispositif s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026, mais également aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

Le locataire doit toutefois être à jour de ses obligations. La demande de paiement mensuel n’est possible qu’en l’absence d’arriérés concernant le loyer et les charges, lorsque ces sommes n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.

La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Le bailleur ne peut donc plus s’opposer au principe du paiement mensuel lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies.

2. L’encadrement des variations de loyer

La loi permet également de mieux encadrer les effets des clauses d’indexation fondées notamment sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Une nouvelle disposition du Code de commerce autorise désormais l'insertion dans le bail d'une clause permettant d'encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice prise en compte pour la révision du loyer.

Il s’agit communément d’une clause d’indexation « tunnel ».

Concrètement, cette clause permet de prévoir contractuellement un plafond et un plancher symétriques pour la variation annuelle de l’indice.

Par exemple, une clause pourrait prévoir que la variation annuelle prise en compte ne pourra pas être supérieure ou inférieure à un certain pourcentage. L’objectif est ainsi de limiter les variations trop importantes du loyer, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

Cette possibilité est ouverte pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions.

Attention : la rédaction de la clause doit être particulièrement soignée. Elle doit respecter le principe posé par la loi d’un encadrement dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

3. Le plafonnement des garanties

La loi apporte également une modification importante concernant les garanties

demandées au locataire lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail commercial.

Désormais, les sommes payées à titre de garantie par le locataire ne peuvent pas excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.

Ce plafonnement ne concerne pas uniquement le dépôt de garantie au sens strict. La loi prévoit également qu’il s’applique à la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail.

Cette nouvelle règle concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

Il s’agit donc d’un point à vérifier lors de la rédaction de nouveaux baux commerciaux ou de leur renouvellement.

4. Les nouvelles règles en cas de mutation du local commercial

La loi apporte également une précision importante en cas de mutation du local loué, c’est-à-dire notamment en cas de vente ou de donation.

Désormais, lorsque le local est transmis, l’obligation de restituer au locataire les sommes versées à titre de garantie est automatiquement transférée au nouveau bailleur.

Le nouveau propriétaire devient donc responsable de la restitution de ces sommes à l’issue du bail, même si le dépôt de garantie avait initialement été versé à l’ancien propriétaire.

La loi prévoit également que la mutation entraîne, de droit, la caducité des garanties de toute nature visées par le nouveau dispositif.

Le cédant doit alors restituer au locataire les documents concernés et effectuer les mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Cette disposition s’appliquera aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi.

Lorsqu’un propriétaire vend un local commercial occupé, il sera donc important de bien identifier les sommes et garanties détenues au titre du bail afin de déterminer les obligations de chacun au moment de la mutation.

5. Le délai de restitution du dépôt de garantie

Autre nouveauté importante : la loi fixe désormais un délai maximum de restitution des sommes versées à titre de garantie.

Le bailleur devra restituer ces sommes dans un délai raisonnable qui ne pourra pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés.

La remise des clés peut être effectuée en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire.

Le montant à restituer pourra naturellement être diminué des sommes restant dues par le locataire ou des sommes que le bailleur aurait dû régler à sa place, à condition que ces sommes soient dûment justifiées.

Pour les autres garanties, telles qu’une caution bancaire ou une hypothèque, le délai est porté à six mois.

Cette nouvelle règle concerne les baux en cours d’exécution au 26 mai 2026, lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.

À retenir

La loi du 26 mai 2026 modifie donc plusieurs règles importantes du bail commercial, avec un objectif affiché de simplification et de sécurisation des relations entre bailleurs et locataires.

Pour les propriétaires, ces nouvelles dispositions impliquent notamment de vérifier les clauses des baux commerciaux existants, mais aussi d’adapter les nouveaux contrats et leurs annexes.

Le passage au paiement mensuel à la demande du locataire, le plafonnement des garanties et les nouvelles règles concernant leur restitution constituent notamment des points de vigilance dans la gestion quotidienne d’un local commercial.

L’UNPI BFC accompagne ses adhérents dans leurs questions relatives aux baux commerciaux et à la gestion de leur patrimoine immobilier.