Airbnb, fiscalité, DPE... Le nouveau cadre 2025 pour les meublés de tourisme

La loi dite Le Meur, promulguée le 20 novembre 2024, introduit une série de mesures visant à encadrer plus strictement la location de courte durée, notamment via des plateformes telles qu’Airbnb.

Cette activité est de plus en plus perçue comme un facteur aggravant de la pénurie de logements, en particulier dans les zones tendues, où la pression foncière est déjà élevée.

Le texte repose sur trois grands axes :

• La réduction des avantages fiscaux accordés aux loueurs en meublé,

• L’instauration d’outils de régulation locaux (quotas, durée maximale, enregistrement

obligatoire),

• Et le renforcement des exigences environnementales, notamment via le diagnostic de

performance énergétique (DPE).

La première partie de cet article est consacrée aux nouvelles règles administratives, la seconde à la fiscalité applicable depuis le 1er janvier 2025.

I) Nouvelles règles encadrant les meublés touristiques

a) Modification de la réglementation sur les changements d’usage des locaux d’habitation.

Désormais, toutes les communes peuvent soumettre à autorisation le changement d’usage d’un local d’habitation vers un usage commercial destiné à la location meublée de courte durée. Cette décision doit être justifiée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, causant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

Elles peuvent également fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires accordées à

l’échelle de la commune.

→ Exception : La compensation (par exemple, transformation d’un local commercial en logement ailleurs dans la commune) peut, dans certains cas, permettre de contourner cette limitation.

En copropriété, le changement d’usage ne peut être demandé que si le règlement de copropriété l’autorise expressément. Le demandeur doit fournir une attestation sur l’honneur à cet effet.

→ Rappel : louer sa résidence principale pour de courtes durées ne nécessite pas

d’autorisation de changement d’usage.

b) Performances énergétiques exigées

En métropole, toute nouvelle demande d’autorisation pour louer un meublé de tourisme ne sera acceptée qu’à condition que le logement soit classé entre A et E en DPE.

À compter de 2034, seuls les logements classés entre A et D pourront être autorisés à la location.

Cette obligation s’applique uniquement aux nouvelles autorisations. Les logements déjà enregistrés devront se conformer à la norme D en 2034.

→ Exception : la résidence principale du loueur n’est pas concernée.

c) Enregistrement obligatoire généralisé

Aujourd’hui, seules les communes ayant mis en place un dispositif d’enregistrement via téléservice peuvent l’imposer aux propriétaires.

D’ici mai 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire partout en France, y compris pour les locations de la résidence principale. Les propriétaires devront alors déclarer leur meublé sur une plateforme nationale gérée par un organisme public, qui transmettra les données aux communes concernées.

d) Clarification des règles en copropriété

Depuis le 21 novembre 2024, les règlements de copropriété nouvellement établis doivent mentionner explicitement si la location de meublés touristiques est autorisée ou interdite.

Pour les règlements de copropriété antérieurs, une modification à la double majorité (article 26 de la loi du 10/07/1965) suffit désormais pour interdire les meublés touristiques, dans les copropriétés où le règlement interdit toute activité commerciale pour les lots à usage d’habitation.

Par ailleurs, les propriétaires doivent désormais informer le syndic en cas de mise en location touristique. Une information sur ce type d’activité devra figurer à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

e) Autres mesures à retenir

• Les communes peuvent désormais réduire la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours par an.

• Elles peuvent aussi encadrer la transformation de tout local non destiné à l’habitation (bureaux, commerces…) en meublé touristique.

• En cas de concentration élevée de résidences secondaires (> 20 %) ou de présence d’une taxe sur les logements vacants, les constructions neuves peuvent être réservées à l’habitation principale.

• Dans ces zones, le bail d’habitation peut être résilié si le locataire n’occupe pas le logement à titre de résidence principale (modification de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989)

II) Ce qui change sur le plan fiscal

a) Des abattements fortement réduits

La réforme modifie les abattements forfaitaires applicables sous le régime micro-BIC :

Type de logement	Régime Avant 2025	Régime Depuis 2025
Meublés non classés	Abattement de 50 % – plafond 77 700 €	Abattement de 30 % – plafond 15 000 €
Meublés classés / chambres d’hôtes	Abattement de 71 % – plafond 188 700 €	Abattement de 50 % – plafond 77 700 €

Exemple : un loueur non classé percevant 10 000 € de recettes voyait son bénéfice imposable réduit à 5 000 €. Désormais, il est imposé sur 7 000 €.

b) Micro-BIC ou réel : de nouveaux seuils

Les seuils permettant de rester sous le régime micro-BIC sont désormais les suivants :

• 15 000 € pour les meublés non classés,

• 77 700 € pour les meublés classés.

En cas de dépassement, le loueur passe automatiquement au régime réel, impliquant :

• Une comptabilité complète

• La déclaration via le formulaire 2031-SD

• La possibilité de déduire les charges réelles (travaux, amortissements, intérêts…)

⚠️Entre 15 000 € et 23 000 €, un changement de statut fiscal peut intervenir selon la situation.

c) LMNP ou LMP : quelle fiscalité selon vos revenus ?

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :

Valable si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres

revenus du foyer.

→ Pas d’affiliation au RCS ni de cotisations sociales.

• LMP (Loueur Meublé Professionnel) :

Applicable si les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et dépassent les autres revenus du foyer.

→ Implique le paiement de cotisations sociales, mais permet l’imputation des déficits sur le revenu global et l’exonération des plus-values après 5 ans, sous conditions.

Conclusion

La loi Le Meur marque un tournant dans l'encadrement des meublés de tourisme, tant sur le plan réglementaire que fiscal. Les propriétaires doivent anticiper leurs démarches en fonction de la nature de leur bien, de leur régime fiscal et des choix opérés localement par les communes. Le dispositif vise à rééquilibrer l’usage des logements au profit de l’habitation principale et à limiter les effets inflationnistes du développement excessif de la location touristique sur le marché immobilier local.

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Cet article a été co-écrit avec notre partenaire Jean-Eudes Martin-Garraut, conseiller en investissements financiers chez CAP MG.

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