La tentation peut être grande, face à des locataires indélicats, négligents ou désagréables, de vouloir résilier le bail qui vous lie afin de retrouver de la sérénité et la faculté de reprendre possession de votre logement. Si cela est possible, cette résiliation doit toutefois se faire dans des conditions strictes*. A défaut de les respecter, vous vous exposez à une sanction financière de 6 000 €.
Pour quelles raisons pouvez-vous résilier le bail ?
Les conditions sont énumérées par la loi et sont limitatives. Le congé qui sera donc adressé à votre locataire doit mentionner lequel des motifs vous retenez pour mettre fin au bail.
Le congé pour vente du logement
S’il est possible de vendre son logement loué, cela entraîne souvent une dévaluation puisque le nouveau propriétaire ne pourra pas prendre immédiatement possession des lieux. En outre, cela peut avoir pour inconvénient de restreindre le nombre d’acquéreurs potentiels car cela élimine toutes les personnes qui achètent le bien pour l’occuper elles-mêmes.
En conséquence, il est possible de donner congé à votre locataire préalablement à la mise en vente. Attention, la mise en vente devra être réelle et si la location concerne un logement non meublé, le locataire aura alors un droit de préemption pour acheter votre bien.
Le congé pour reprise
Vous pouvez mettre un terme au bail qui vous lie si vous souhaitez reprendre le logement pour y habiter vous-même ou y installer un membre de votre famille proche.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Ce motif légitime et sérieux s’entend d’une violation, par le locataire, de ses obligations contractuelles. C’est notamment le cas si votre locataire vous règle régulièrement ses loyers en retard ou s’il cause des troubles du voisinage.
Toutefois, il n’existe aucune définition légale du motif légitime et sérieux, de sorte que si le locataire entame une action en justice pour contester le congé, il vous appartient de prouver son caractère légitime, reposant sur des entorses réelles et répétées au contrat de location. Cette dernière option est donc à utiliser avec prudence.
Quand résilier le bail ?
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas résilier le bail aussi facilement que votre locataire. Votre seule option est d’attendre la date d’échéance du bail (classiquement, au bout de 3 ans pour un logement nu et 1 an pour un logement meublé).
Pour être valable, votre congé doit être délivré à votre locataire en respectant un préavis d’une durée de 6 mois pour un logement nu et 3 mois pour un logement meublé. C’est-à-dire que votre congé doit parvenir au locataire au minimum 3 ou 6 mois, selon le cas, avant la fin du bail.
A partir de là, le locataire dispose donc de ce délai pour se reloger et ne sera tenu du paiement des loyers que jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, même si le locataire libère les lieux avant l’expiration du délai, il ne paiera son loyer que jusqu’à son départ.
Comment délivrer votre congé ?
Compte tenu du fait que le congé doit être délivré en respectant en préavis de 6 mois, il faut le faire parvenir au locataire par un moyen permettant d’avoir une date certaine de sa réception. Ainsi procédez : - Par courrier recommandé avec accusé de réception, - Par acte de commissaire de justice (nouveau nom des huissiers de justice), - Par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Enfin, en cas de non-paiement des loyers, il est toujours possible de faire appel à un commissaire de justice afin qu’il délivre à votre locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire si votre bail en prévoit une. *Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs