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Louer à un couple marié ou pacsé : Les règles à connaître.

Photo du rédacteur: chambre syndicale unpichambre syndicale unpi

Louer à un couple marié ou pacsé implique des règles spécifiques. Nous aborderons d'abord celles applicables aux couples mariés, puis celles concernant les partenaires pacsés. En ce qui concerne ces derniers, nous distinguerons selon si les deux partenaires sont titulaires du bail ou si un seul l’est.


L'extranet dans une copropriété

I. La location à un couple marié


Tout d'abord, les deux époux sont automatiquement considérés comme titulaires du bail, indépendamment de la personne qui l’a signé. Cela implique une solidarité entre eux, permettant au propriétaire de réclamer le paiement des loyers et charges à l’un ou l’autre des conjoints.


  • Fin du bail :


Soit les époux délivrent tous les deux congés soit seulement l’un donne congé. Dans ce second cas, le bail se poursuit avec le titulaire restant mais le locataire sortant reste solidairement obligé jusqu’à ce que l’autre époux délivre son préavis ou jusqu’à ce que le divorce soit inscrit sur l’acte d’état civil. Toutefois, une exception s'applique en cas de violences commises sur l'époux ou sur l'enfant qui vit habituellement avec lui. Dans cette situation, l’époux victime peut, en le justifiant, réduire son préavis à un mois et la solidarité entre les époux prend fin.


  • Le divorce :


En cas de divorce avec consentement mutuel, si les deux ex-époux ne quittent pas le logement ensemble et que l’un reste, alors le locataire sortant restera solidaire jusqu’à ce que le divorce soit noté à l’acte d’état civil.

Pour les autres types de divorce, il faut différencier pendant et après la procédure de divorce.

Pendant la procédure de divorce, si l’un des époux veut rester dans le logement, c’est au juge de décider. Cette décision sera valable jusqu’au prononcé du divorce. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection sauf s’il y a des enfants, dans quel cas, ce sera le juge aux affaires familiales.

Après le divorce, le juge décide de l’attribution du logement. L’époux à qui le bail n’est pas attribué n’a pas besoin de donner congé mais demeurera solidaire jusqu’à la notification du divorce à l’acte d’état civil.


  • Abandon du logement ou décès de l'un des époux :


Il y a abandon du logement dans deux situations : 


  • Soit lorsque le départ d’un des époux est rendu inéluctable et définitif en raison de son état de santé et que son départ s’impose à lui-même et à son conjoint (départ en maison de retraite)

  • Soit lorsque le départ d’un des époux est brusque et imprévisible et qu’il a été programmé à l’insu de l’autre époux. 


Le survivant ou l’époux restant a un droit exclusif sur le bail, sauf s’il y renonce. Ainsi, aucun proche du défunt ne peut obtenir le bail s’il n’y a pas renonciation.


II. La location à un couple lié par un PACS


Il faut distinguer ici selon que les partenaires soient tous les deux titulaires du bail ou si l’un d’eux est seul titulaire.


En effet, les locataires pacsés ne sont pas automatiquement co-titulaires du bail mais ils peuvent demander conjointement la co-titularité du bail si par exemple le bail a au préalable été signé par l’un des deux partenaires (article 1751 alinéa 1er code civil).

Les droits des partenaires seront ainsi différents selon la situation.



A) Les partenaires sont co-titulaires


Les partenaires sont solidaires et en cas de départ de l’un, l’autre restera solidaire jusqu’au préavis du partenaire restant ou jusqu’à la rupture du PACS.


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  • Séparation et rupture du PACS :


En cas de séparation des partenaires, ceux-ci restent solidaires jusqu’à ce que l’autre titulaire donne son congé ou jusqu’à la rupture du PACS.

En cas de rupture du PACS, l’un des titulaires peut demander au juge l’attribution du logement.



  • Abandon du logement et décès de l'un des partenaires :


En cas d’abandon, le partenaire qui est dans le logement reste titulaire du bail.

En cas de décès, le partenaire survivant a un droit exclusif sur le bail c'est-à-dire que les héritiers du défunt n'ont pas de droits sur le bail.


B) Un seul des partenaires est titulaire du bail


Même s’il n’y a qu’un seul des deux partenaires qui est titulaire du bail, les deux partenaires sont solidaires (article 515-4 du code civil) et le bailleur peut donc demander le paiement du loyer et des charges à l’un ou l’autre des partenaires. Si le partenaire qui n'est pas titulaire du bail est seul à quitter le logement, il reste solidairement obligé de payer le loyer et les charges du logement.


  • Départ d’un seul des deux partenaires en cas de séparation ou de rupture du PACS :


Si le partenaire sortant n’est pas titulaire du bail il restera solidaire jusqu’au départ de l’autre partenaire ou jusqu’à la rupture du PACS.

Si c’est le titulaire du bail qui part, l’autre partenaire n’a aucun droit sur le bail et doit donc quitter le logement. S’il veut rester dans le logement, il ne pourra le faire qu’avec l’accord du bailleur et la signature d’un nouveau bail.  

En cas de rupture du PACS, l'un des 2 anciens partenaires peut demander au juge qu'il lui attribue le droit au bail du logement.


  • Abandon du logement et décès du titulaire du bail :


En cas d’abandon du logement par le titulaire du bail ou de décès de ce dernier, l’autre partenaire peut obtenir le transfert du bail à certaines conditions qui dépendent du logement loué : 

  • Logement social : il y a transfert du bail quels que soient les revenus du partenaire. Dans les situations d’abandon du logement, d’autres proches du titulaire du bail peuvent réclamer l’attribution du bail. En cas de conflit, il faudra saisir le juge des contentieux de la protection.

  • Logement en secteur privé : le bail se poursuit avec l’autre partenaire, certains proches peuvent également demander l’attribution du bail.

  • Logement en secteur privé loué sous l’empire de la loi de 1948 : Il y a dans ce cas transfert du droit du maintien dans les lieux.



III. A qui doit s'adresser le propriétaire bailleur ?


Quelle que soit la situation, mariage ou PACS, le propriétaire doit s’adresser à chacun des deux partenaires ou époux. S’il ne le fait pas, le courrier adressé à un seul des locataires ne sera pas opposable à l'autre. Par exemple, en matière de congé, vous n’aurez délivré congé qu’à un seul des locataires et l’autre serait donc en droit de rester. 

Il existe une exception quand le propriétaire adresse un courrier à un seul des locataires car il n’avait pas connaissance du PACS ou du mariage. Dans ce cas, le courrier devient automatiquement opposable au partenaire qui n’en est pas destinataire. 


Chaque situation étant particulière, n’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations !


 

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📞 03 80 66 01 12

📍 21 boulevard Carnot, 21000 Dijon


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