Bailleurs : ce qui change pour vous avec la facturation électronique

Afin de simplifier la gestion des entreprises et de lutter contre la fraude, la facturation électronique sera généralisée dès le 1er septembre 2026. Ce dispositif, instauré par la loi de finances pour 2020 et actualisé en 2026, est codifié à l’article 289 bis du CGI avant son intégration prochaine au Code des impositions sur les biens et services.

I. Qu’est-ce que la facturation électronique ?

La réforme de la facturation électronique dépasse la simple émission de factures dématérialisées via une plateforme agréée. Elle impose également, selon les cas, la transmission de données de transaction et, pour chaque acteur, l'obligation de s'inscrire sur une plateforme afin de pouvoir, au minimum, réceptionner ses factures fournisseurs.

A. Émission de factures électroniques (ou e-invoicing)

Tout d’abord, les assujettis à la TVA devront, pour toute livraison de biens ou prestation de services soumise à TVA et à destination d’un autre assujetti établi en France, transmettre une facture électronique.

Les assujettis auront l’obligation de transmettre des factures dans un format précis via des plateformes agréés, dont la DGFIP met à jour la liste. Certaines sont gratuites, d’autres payantes. Toutes les plateformes agréées sont compatibles entre elles . Un utilisateur peut donc échanger des factures avec n'importe quel partenaire, même si celui-ci utilise une plateforme différente.

B. Transmission de données de transactions (ou e-reporting de transaction)

Concernant les transactions soumises à TVA à destination de non assujettis (par exemple des particuliers sans numéro de Siret) ou d’entreprises non établies en France, les assujettis à la TVA ne devront pas transmettre des factures électroniques mais saisir des données de transaction via leur plateforme agréée.

C. Transmission des données de paiement (ou e-reporting de paiement, uniquement prestations de services et sauf option pour le paiement de la TVA sur les débits)

Le e-reporting de paiement impose de transmettre à l’administration la date et le montant

des encaissements pour les prestations de services soumises à la TVA sur les encaissements. Cette obligation s’applique à tous les clients (particuliers ou professionnels, en France ou à l’étranger). Concrètement, si une facture électronique a été émise, cette donnée est simplement transmise via une mise à jour du statut de la facture (« encaissée »)

D. Réception de factures électroniques

Même lorsqu’ils ne facturent aucune opération soumise à TVA, tous les « assujettis à la TVA »devront s’inscrire à une plateforme agréée pour recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs.

II. Quel calendrier ?

Le e-invoicing et le e-reporting s’appliqueront :

- le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire;

- le 1er septembre 2027 pour les autres entreprises.

Tous les assujettis devront, quelle que soit leur taille, être en capacité de recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.

III. Quels propriétaires bailleurs sont concernés ?

A. E-invoicing et e-reporting pour les locations soumises à TVA (y compris franchise en base)

Sont concernés par l’émission de factures électroniques (e-invoicing) et le e-reporting (de transaction et/ou de paiement) tous les propriétaires bailleurs encaissant des loyers assujettis à la TVA, qu’il s’agisse d’un assujettissement de plein droit ou sur option. Inversement, tous les propriétaires exonérés de TVA sont hors champ de l’e-invoicing ou de l’e-reporting.

Attention : les bénéficiaires d’une franchise en base sont aussi concernés (il ne revient pas au même de bénéficier d’une franchise ou d’être exonéré de TVA).

Pour savoir si l’on doit s’inscrire à une plateforme agréée pour émettre des factures électroniques et transmettre des données de transaction ou de paiement, il suffit donc de se reporter au champ d’application de la TVA. Un récapitulatif non exhaustif est proposé en fin de la newsletter.

B. Obligation résiduelle de recevoir des factures électroniques pour les propriétaires« assujettis » (micro-entrepreneurs, SCI, etc.)

Dès le 1er septembre 2026, tout assujetti à la TVA devra pouvoir recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée, même s'il ne réalise aucune opération soumise à la TVA. Cette notion d'assujetti, qui repose sur l'exercice d'une activité économique indépendante (Art. 256 A du CGI), s'avère complexe pour les bailleurs.

La distinction pratique de l'administration :

Pour trancher entre logique "patrimoniale" (non assujetti) et "économique" (assujetti), la distinction repose sur deux critères majeurs :

• Particuliers sans numéro SIRET : Les propriétaires louant en nom propre des biens exonérés de TVA (logements ou locaux nus) ne sont pas considérés comme assujettis. Ils échappent donc aux obligations d'émission et de réception.

• Bailleurs avec numéro SIRET : À l'inverse, dès qu'un bailleur possède un SIRET (micro-entrepreneur, LMNP ou société commerciale), il est qualifié d'assujetti. Même si ses loyers sont exonérés de TVA, il doit s'inscrire sur une plateforme pour recevoir les factures électroniques de ses propres fournisseurs.

Le cas spécifique des SCI

L'administration considère qu'en principe, toute SCI réalisant de la location (même nue et à usage d'habitation) est assujettie et doit donc s'équiper pour la réception.

Seules les SCI dont l'objet est l'occupation exclusive et gratuite par les associés pourraient y échapper. Toutefois, la DGFIP souligne que l'assujettissement dépend de circonstances de fait :une analyse au cas par cas avec un expert-comptable reste donc indispensable.

IV. Cas pratique : la location de logements meublés

Pour mieux comprendre le champ de la facture électronique, prenons le cas des locations de meublés (en courte ou longue durée).

L’article 261 D du Code général des impôts exonère de TVA les locations de logements meublésà usage résidentiel, sauf si elles « sont assorties d'au moins trois des prestations suivantes : lepetit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

Le loueur en meublé possède un numéro SIRET : il est donc systématiquement considéré comme assujetti, peu importe que son activité soit civile ou commerciale. Ses obligations varient selon la nature de ses services :

1. Location avec services para-hôteliers (soumise à TVA)

• Réception : Obligatoire dès le 1er septembre 2026.

• Émission & E-reporting : Obligatoires dès le 1er septembre 2027 (sauf grandes entreprises).

o Facture électronique : Si le client est une entreprise.

o E-reporting de transaction : Si le client est un particulier ou étranger.

o E-reporting de paiement : Requis pour déclarer l'encaissement de la TVA (sauf option sur les débits).

2. Location meublée simple (exonérée de TVA)

• Émission : Aucune obligation de facturation électronique ou de e-reporting.

• Réception : Bien qu'exonéré, le propriétaire doit impérativement s'inscrire sur une plateforme agréée dès le 1er septembre 2026 pour recevoir les factures électroniques de ses propres fournisseurs (travaux, honoraires, etc.)

  
  

V. Et en dehors de la location ?

L'administration fiscale précise les obligations pour d'autres profils immobiliers :

• Syndics de copropriété :

  o Bénévoles (particuliers sans SIREN) : Ils sont exclus de la réforme. Aucune obligation d'émission ou de réception.

  o Professionnels : Assujettis, », ils sont concernés par la facturation électronique à la fois en réception (dès le 1er septembre 2026) et en émission (dès le 1erseptembre 2027, voire le 1er septembre 2026 en fonction de la taille de l’entreprise).

• Production Photovoltaïque avec revente à un fournisseur d’électricité (particuliers) : L’obligation de facturation électronique varie en fonction du volume de kWc [kilowatt-crête] produit.

  o Installation inférieure ou égale à 9 kWc (sans numéro de SIREN) : Exonéré de TVA et hors champ de la réforme.

  o Installation supérieure à 9 kWc (avec numéro de SIREN) : Ici, comme vous avez choisi d’être soit en régime micro entreprise, soit au régime réel simplifié, vous disposez donc d’un numéro de SIREN et vous êtes ainsi assujetti à la TVA ; De ce fait, l'inscription sur une plateforme est obligatoire pour la réception (2026) et l'émission (2027).

  o À noter : Il est possible de déléguer l'émission des factures à l'acheteur d'électricité (ex: EDF) via un mandat d'auto facturation. D’autres activités que celles évoquées par ces fiches éditées par l’administration peuvent évidemment être concernées par la facturation électronique. En cas de doute, il ne faut pas hésiter à interroger son expert-comptable ou tout professionnel du droit. La DGFIP a par ailleurs mis en place une arborescence (avec case à remplir) pour aider toute personne à mieux cerner sa situation vis-à-vis de la facturation électronique. Elle est accessible à l’adresse https://www.impots.gouv.fr/facturation-electronique-qu-est-ce-que-ca-change-pour-moi (cette arborescence renvoie notamment vers les fiches ci-dessus évoquées)

VI. Cas particuliers en Outre-Mer

Seules les entreprises établies en Guadeloupe, en Martinique ou à la Réunion sont « dans le champ de la réforme de la facturation électronique car la TVA est applicable dans ces 3DROM ».De manière symétrique, les assujettis établis en métropole n’auront pas les mêmes obligations de facturation électronique vis-à-vis de leurs clients établis en Outre-Mer.

VII. Quelles sanctions en cas de non-facturation électronique ?

La loi de finances pour 2026 a renforcé les sanctions pour garantir le respect du nouveau

système. Le montant total des amendes est toutefois plafonné à 15 000 € par année civile pour chaque catégorie :

• Défaut de facturation électronique : Une amende de 50 € par facture est appliquée encas d'émission sous un format non conforme.

• Défaut de e-reporting : Pour l'omission de transmission des données de transaction ou de paiement, l'amende s'élève à 500 € par transmission manquante.

Le droit à l'erreur : Ces sanctions ne sont pas appliquées s'il s'agit d'une première infraction sur les quatre dernières années, à condition que l'erreur soit réparée spontanément ou dans les 30 jours suivant un rappel de l'administration.

Sanctions liées au défaut d'inscription (Réception)

Le législateur se montre plus pédagogique pour les assujettis (comme certains bailleurs) qui n'ont qu'une obligation de réception. La sanction n'intervient qu'après un avertissement :

1. L'administration adresse d'abord une mise en demeure de s'inscrire sur une plateforme agréée.

2. L'assujetti dispose de 3 mois pour régulariser sa situation.

3. À défaut, une amende de 500 € est appliquée.

4. Une amende supplémentaire de 1 000 € est ensuite encourue par tranche de 3 mois de retard supplémentaire.

VIII. Récapitulatif non exhaustif

Quitte à faire un point sur l’assujettissement à la TVA des principaux types de location, nous pouvons dresser le récapitulatif suivant (non exhaustif).

Type de location	Statut TVA	Émission de factures électroniques et e-reporting	Réception de factures électroniques
Location de logements nus	Exonéré de TVA (art. 261 D, 2° du CGI)	NON	NON, mais OUI si propriétaire assujetti (numéro de Siret, SCI, etc.)
Location de logements meublés sans prestations para-hôtelières	Exonéré de TVA (art. 261 D, 4° du CGI)	NON	OUI (propriétaire assujetti dans tous les cas)
Location de logements meublés avec prestations para-hôtelières	TVA applicable (art. 261 D, 4°, b bis du CGI)	OUI*	OUI
Location de locaux professionnels ou commerciaux nus et de terrains non aménagés	Exonéré de TVA (art. 261 D, 2° du CGI), sauf option facultative (article 261, 2° du CGI)	Si pas d’option pour la TVA, NON	Si pas d’option pour la TVA, NON, mais OUI si propriétaire assujetti (numéro de Siret, SCI, etc.)
		Si option à la TVA, OUI	Si option à la TVA, OUI
	TVA applicable « lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire » (art. 261 D, 2° du CGI)	OUI*	OUI
Locations de terrains et locaux d’activité aménagés	TVA applicable	OUI*	OUI
Location de parking	TVA applicable (art. 261, 2°)	OUI*	OUI
	Exonéré de TVA si la location est étroitement liée à la location d’un logement ou d’un local d’activité elle-même non soumise à TVA (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, n°160)	NON	NON, mais OUI si propriétaire assujetti (numéro de Siret, SCI, etc.)

*Même en cas de bénéfice de la franchise en base.

Un « numéro vert » a été mis en place « pour tout renseignement sur la facturation électronique » : 0 806 807 807 (service gratuit puis prix appel).

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