Les clés pour changer de syndic

Parfois, changer de syndic peut s'avérer nécessaire pour le bon fonctionnement de la copropriété, mais comment s'y prendre ? Entre obligations légales strictes, exigences de mise en concurrence et difficultés à obtenir un consensus entre copropriétaires, la procédure nécessite méthode, rigueur et anticipation. Cet article vous guide à travers les règles applicables et les étapes à suivre pour réussir un changement de syndic, que ce soit en fin de mandat, en cours de mandat ou en situation de carence.

I. Les règles et étapes pour changer de syndic

Le syndic est l’un des rouages essentiels de la copropriété : il en est l’organe exécutif, le mandataire et le représentant légal. Sa présence est obligatoire, quelle que soit la taille de la copropriété. Il est désigné en assemblée générale, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou bénévole. Ce formalisme, d’ordre public, doit être strictement respecté.

Pour que l’élection soit valable, les projets de contrats de syndic ainsi que la fiche d’information obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 doivent être joints à la convocation de l’assemblée générale. Ces documents doivent préciser les dates exactes de prise d’effet et d’échéance du contrat, ainsi que la rémunération du syndic.

Tout copropriétaire peut demander la mise en concurrence du syndic en place. Il lui suffit d’annexer à sa demande d’ajout de résolution le projet de contrat du ou des candidats. Adhérents, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir un modèle de résolution.

La désignation du syndic se fait à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le candidat obtient au moins un tiers des voix, un second vote est automatiquement organisé lors de la même assemblée, cette fois à la majorité simple des voix exprimées (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

En pratique, le syndic en place fait généralement inscrire sa candidature en premier dans l’ordre des résolutions : si celle-ci est adoptée, les candidatures suivantes ne sont plus examinées. Il augmente ainsi considérablement ses chances d’être reconduit.

Le rôle du président de séance est donc essentiel : il peut modifier l’ordre des résolutions et faire voter en premier la candidature soutenue par le conseil syndical ou par un groupe de copropriétaires.

Même si, en théorie, changer de syndic semble simple, il s’agit en réalité d’un processus souvent délicat. Obtenir un consensus entre copropriétaires est difficile, car ce choix met en lumière les divergences internes à la copropriété.

II. La mise en concurrence du syndic

Changer de syndic nécessite souvent une véritable préparation. Lorsqu’un conseil syndical existe, il est recommandé de demander plusieurs devis et de ne retenir que deux candidats maximum : plus il y a de candidatures, plus les voix risquent d’être dispersées.

Il ne faut pas oublier non plus que le syndic en place présentera également sa candidature.

Une fois les candidats retenus, leurs projets de contrats doivent être transmis pour être joints à la convocation. Le conseil syndical doit ensuite mener une campagne d’information auprès des copropriétaires : rapport détaillé des difficultés rencontrées avec le syndic en place, analyse des offres, collecte de pouvoirs, etc.

S’il n’existe pas de conseil syndical, un petit groupe de copropriétaires peut tout à fait se charger de ce travail.

Afin d’éviter un blocage de la copropriété en cas d’absence de désignation du syndic, le législateur a instauré depuis 2014 un principe de mise en concurrence du contrat de syndic.

Son évolution s’est faite en trois étapes :

1. Loi ALUR du 24 mars 2014 : introduction du principe de mise en concurrence.

2. Loi Macron du 6 août 2015 : assouplissement important de l’article 21.

3. Ordonnance du 30 octobre 2019 : refonte complète du dispositif.

   
   

Depuis le 1ᵉʳ juin 2020, la mise en concurrence doit intervenir avant chaque désignation ou échéance du contrat, ce qui met fin à la règle triennale issue de la loi Macron. Certaines exceptions subsistent : l’absence de conseil syndical ou une dispense votée en assemblée générale.

Par ailleurs, la sanction de la violation de cette mise en concurrence est désormais clairement posée : l’absence de mise en concurrence ne rend pas nulle la désignation du syndic (Civ. 3ᵉ, 3 juin 2021, n°20-13.269). Ainsi, cette obligation a perdu de sa portée, il reste alors essentiel de veiller à organiser régulièrement une mise en concurrence.

Conseil UNPI : même si vous craignez que la majorité ne soit pas atteinte, il ne faut pas hésiter à mettre en concurrence votre syndic, surtout en cas de difficultés. Cela permet au minimum de lui rappeler qu’il n’est pas irremplaçable.

III. Cas particuliers de changement de syndic en cours de mandat

A.      Changement en cas de faute caractérisée du syndic

Le changement de syndic intervient en principe à la fin du mandat. Toutefois, il peut aussi avoir lieu en cours de mandat en cas de faute caractérisée du syndic.

Le conseil syndical doit alors demander l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG de la résiliation du contrat. En cas de refus du syndic, une AG extraordinaire peut être convoquée par le conseil syndical ou par un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires représentant au moins 25 % des voix.

Il faut alors voter la résiliation à la majorité absolue, en motivant clairement les fautes reprochées, puis élire immédiatement un nouveau syndic. Attention aux révocations abusives, qui peuvent donner lieu à des dommages et intérêts équivalents aux honoraires que le syndic aurait perçus jusqu’à la fin de son mandat.

B.      Absence ou carence de syndic

Le syndic est obligatoire. Pourtant, il arrive qu’aucun syndic ne soit en place :

• syndic hors mandat n’ayant pas convoqué une AG,

• petites copropriétés gérées « entre copropriétaires » sans élection formelle,

• démission non remplacée…

  
  

Or, cette situation est illégale et peut entraîner de graves difficultés : impossibilité de vendre un lot, absence de représentation en justice, difficulté dans la gestion courante de la copropriété, etc.

Dans ce cas, tout copropriétaire peut convoquer une AG ayant pour seul objet d’élire un syndic.

Notre association peut vous accompagner dans ces démarches : n’hésitez pas à nous contacter.

Changer de syndic ne s’improvise pas : c’est une démarche technique, parfois sensible, qui demande préparation et coordination entre copropriétaires. Bien menée, elle permet toutefois de garantir une gestion saine, transparente et adaptée aux besoins de votre copropriété. Profitez de l’expertise de l’UNPI pour aborder chaque étape en toute sérénité.

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