Réalisation de travaux en copropriété : le cadre juridique à respecter

En copropriété, chaque copropriétaire est libre de réaliser les travaux qu’il souhaite dans ses parties privatives. En revanche, dès que ces travaux impactent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est indispensable.

Dans cet article, nous vous présentons les règles à connaître ainsi que les risques encourus en cas de non-respect.

I. L'interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable.

A. La nécessité d'une autorisation par l'assemblée générale

Le principe de l'interdiction des travaux sur les parties communes est posé par l'article 9 de la loi du 10/07/1965 selon lequel les copropriétaires disposent d'un simple droit d'usage et de jouissance sur les parties communes.

Cette interdiction concerne toutes les parties communes, même celles sur lesquelles un copropriétaire disposerait d'un droit de jouissance exclusif (un balcon par exemple). En effet, ne s'agissant pas de parties privatives, les copropriétaires ne sont pas libres de réaliser des travaux.

Toutefois, les copropriétaires souhaitant effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur peuvent obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale.

L'assemblée générale a compétence exclusive pour adopter cette décision, ces travaux ne sauraient valablement être autorisés par le syndic, par le Conseil syndical ou encore par l'ensemble des copropriétaires mais non réunis en AG.

Une clause du règlement de copropriété ne peut pas autoriser ce type de travaux par avance, elle serait réputée nulle.

Il pourrait être tentant d’autoriser des travaux pour tous les copropriétaires en fixant un cahier des charges commun. Toutefois, cette pratique n’est pas admise : un tel document peut seulement servir de référence pour orienter les demandes, mais il ne dispense en aucun cas d’obtenir l’accord de la copropriété.

Pour réaliser des travaux, ils doivent donc impérativement être inscrits à l'ordre du jour de l'AG. Il peut s'agir de l'AG ordinaire ou, en cas d'urgence ou de manque de temps, d'une Assemblée générale extraordinaire déclenchée par le ou les copropriétaires concerné(s). Dans ce cas, l'AG sera aux frais des demandeurs.

Le copropriétaire doit faire sa demande en LRAR au syndic en y joignant le projet de résolution et en précisant la nature et les caractéristiques des travaux projetés. Il devra fournir les plans et documents nécessaires pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.

Seuls les copropriétaires peuvent faire la demande. La Cour de cassation a rappelé que les locataires ne peuvent en aucun cas solliciter une autorisation de ce type, faute de lien juridique avec le syndicat des copropriétaires.

B. La prise de décision en AG

Il existe trois types de majorités pour ce type de demande, cela dépendra de la nature des travaux et de leur emprise ou non sur les parties communes.

Ainsi, les travaux réalisés dans les parties privatives mais qui affectent les parties communes (un climatiseur par exemple) relèvent de la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 (avec possibilité de passerelle de l'article 25-1).

Si les travaux sont réalisés "sur" les parties communes donc qui réalisent une emprise sur ces parties communes, la majorité applicable sera celle de l'article 26 à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (avec possibilité de passerelle de l'article 26-1). Il s'agira de travaux impliquant un acte de disposition et donc cela conduira à une modification du règlement de copropriété (exemple : construction d'une véranda sur une partie commune).

En outre, si les travaux ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble ou portent

atteinte aux droits des autres copropriétaires, l'AG ne peut les approuver qu'à l'unanimité (cass civ 3e 13/09/2005).

La décision rendue par l'AG doit être expresse, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas être implicite. Ainsi, une décision autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux sur les parties communes n'autorise pas ce copropriétaire à réaliser des travaux non expressément autorisés. Peu importe si ces travaux se limitent à de simples aménagements techniques, et même s'ils sont devenus nécessaires après la décision d'autorisation.

Par ailleurs, l'absence d'opposition par les autres copropriétaires n'autorise pas implicitement des travaux réalisés sur des parties communes.

Afin de prendre leur décision, les copropriétaires réunis en AG doivent vérifier que les travaux répondent aux conditions suivantes :

· Ne pas compromettre la stabilité de l'immeuble ni la sécurité de ses occupants

· Être conformes à la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte notamment du règlement de copropriété.

· Ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Le pouvoir de l'AG n'est pas discrétionnaire, si les conditions sont remplies, elle ne peut pas refuser l'autorisation.

En cas de refus, si les travaux projetés présentent le caractère de travaux d’amélioration, le copropriétaire peut solliciter une autorisation judiciaire afin de les exécuter, conformément à l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. La recevabilité de cette demande est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

II. Sanctions en cas de travaux non autorisés

A. La possibilité d'une ratification ultérieure

En principe, l'autorisation doit être préalable aux travaux. Toutefois, la jurisprudence a prévu une exception en admettant que l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable peut disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l'AG.

Ainsi, le refus de l'AG de faire sanctionner l'irrégularité des travaux vaut ratification (3e civ 19/11/1997).

Afin de ratifier les travaux, cette autorisation doit être délivrée à la même majorité requise que celle prévue pour une autorisation préalable.

B. La remise en l'état antérieur

En l'absence d'autorisation préalable, le copropriétaire peut être contraint à la remise des lieux en l'état antérieur. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pourra agir en justice. Une action en référé est possible puisque les travaux non autorisés sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas besoin de rapporter la preuve d'un préjudice.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent également saisir le juge sans avoir à prouver l’existence d’un préjudice personnel, à condition toutefois d’appeler le syndicat des copropriétaires à la cause.

La prescription de l'action sera par principe de 5 ans car il s'agit d'une action personnelle. Par contre, si les travaux emportent une annexion de fait des parties communes, il s'agira d'une action réelle soumise à prescription trentenaire.

En principe, le juge doit interpréter strictement les textes et prononcer la remise en l'état antérieur. Ainsi, il n'a pas par exemple à tenir compte de considérations économiques, relatives au coût de la remise en état.

En outre, il importe peu que les travaux n'aient pas porté atteinte à la solidité de l'immeuble.

Ces règles strictes rappellent que la liberté de chaque copropriétaire s’exerce dans le respect du collectif. Une simple demande d’autorisation préalable permet souvent d’éviter un contentieux long et coûteux.

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