Les charges récupérables et les travaux dans le bail commercial

Avant l’entrée en vigueur de la Loi n°2014-626 du 18/06/2014 dite loi Pinel, la question des charges était réglée par la volonté des parties. Les travaux étaient régis par la liberté contractuelle mais également par le droit commun et les articles 1719,1720 et 1754 du Code Civil.

Il y a eu également beaucoup de jurisprudences avec une Cour de cassation qui s’est montrée de plus en plus protectrice envers les preneurs.

La Loi Pinel ainsi que le décret 2014-1317 du 3/11/2014 ont apporté de nombreuses limitations au principe de la liberté contractuelle dans ce domaine.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Il reste donc plus beaucoup de contrats régis par les règles antérieures sauf les contrats qui ont été reconduits tacitement (CA Paris 9/05/2019 n°18-20650)

Obligation de définir les travaux et les charges ainsi que leur répartition

· Lors de la conclusion du bail

Les parties doivent prévoir, avant même la conclusion du bail, un état et un budget prévisionnels des travaux envisagés par le bailleur pour les trois premières années de la location.

Doit également être annexé un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, précisant le coût de ces travaux.

Pour les immeubles en copropriété, il peut être pertinent de joindre la copie des procès-verbaux des assemblées générales quand ont été votés pour les trois années à venir des travaux importants.

Concernant les charges, la loi impose, dans un but de transparence, de faire figurer dans le bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, liés au bail. Cet inventaire doit également comporter la répartition entre le bailleur et le locataire.

Quand les locaux dépendent d’un immeuble en monopropriété avec plusieurs locataires de baux commerciaux, il faut indiquer la répartition entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée.

· En cours de bail

Le bailleur doit fournir tous les trois ans un nouvel état prévisionnel et un nouvel état récapitulatif des travaux effectués au cours des trois dernières années. Si le locataire le demande, le bailleur doit également fournir les justificatifs indiquant le montant de ces travaux.

Ces informations doivent être communiquées dans les deux mois à compter de chaque échéance triennale du bail.

Le bailleur doit également informer le preneur de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges.

Enfin, la loi Pinel a légalisé l’obligation de régularisation annuelle des charges avec l’article R ; 145-36 du Code du commerce.

Pour les immeubles en monopropriété et les locaux individuels, la régularisation annuelle doit intervenir au plus tard le 30 septembre de chaque année.

Pour les immeubles en copropriété, elle doit intervenir dans les trois mois de la réception du décompte de charges établi par le syndic après l’approbation des comptes en Assemblée générale.

La limitation règlementaire des dépenses imputables au preneur

Certaines imputations sont rigoureusement interdites par la loi. En effet, à l’inverse des baux d’habitation où il existe une liste détaillée des charges récupérables, la loi Pinel a seulement prévu la nature des charges et taxes qu’il est interdit de récupérer au locataire.

Attention faites certifier le montage par un avocat fiscaliste.

· Les dépenses de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil qui dispose que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

La jurisprudence considère que les travaux de l’article 606 du Code civil sont ceux qui touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble.

· Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec le règlement le bien loué ou l’immeuble dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.

De ce fait, si une clause est insérée au bail, peuvent être mis à la charge du locataire les travaux relatifs à la vétusté ou à la mise en conformité avec la règlementation mais seulement s’ils ne relèvent pas des grosses réparations citées à l’article 606 du Code civil.

· Toutefois, pour les deux types de dépenses précédemment évoqués, la loi prévoit une exception pour les travaux d'embellissement. Ces derniers, lorsque leur montant excède le coût d'un remplacement à l'identique, pourront être mis à la charge du preneur alors même qu'ils relèveraient des grosses réparations de l'article 606 du Code civil.

· Les contributions fiscales dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire

Cependant, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière. Peuvent également lui être imputés les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou ceux liés à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Il sera donc toujours possible de répercuter sur le locataire, par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les taxes de balayage, les taxes sur les bureaux ou celles sur les locaux commerciaux…

· Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble objet du bail.

Il s’agit des honoraires de gestion facturés par le mandataire du bail mais, à la lecture de l’article R. 145-35 du code du commerce, ne sont visés que les honoraires liés à la gestion des loyers. Ainsi, on peut penser que les honoraires d’un mandataire pour la gestion d’un sinistre ou de travaux pourraient être répercutés au preneur.

De manière générale, peuvent être mises à charge du locataire toute dépense dont l’imputation n’est pas prohibée par l’article R. 145-35 du code du commerce.

En effet, outre les limites légales, les parties sont libres de prévoir ce qu’elles veulent, l’important est d’être le plus précis possible dans le bail afin d’éviter tout contentieux ultérieur.

En cas de doute sur la répartition des charges et travaux prévue dans votre bail, n’hésitez pas à nous contacter !

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