Avant la loi Climat et résilience du 22/08/2021, l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique ne concernait que les immeubles dotés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Afin de renforcer les objectifs de rénovation énergétique des copropriétés, il a été prévu à l’article 158 de la loi précitée de généraliser le DPE collectif à toutes les copropriétés.
L’audit énergétique ne concerne quant à lui plus que les ventes des immeubles en monopropriété.
De cette manière, les copropriétés sont incitées à effectuer des travaux visant à réduire leur consommation énergétique. Pour ce faire il existe deux outils : le plan pluriannuel de travaux (PPT) (qui fera l’objet d’un article ultérieur) et le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.
I. Mise en place
A. Calendrier :
Selon l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), ce DPE collectif concerne tout bâtiment d’habitation collectif, qu’il soit en copropriété ou non, et quel que soit le nombre de lots. Sont donc également concernés les immeubles en monopropriété.
Concernant la date d’application de ces dispositions, le calendrier est le suivant :
Le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ;
Le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.
ATTENTION
Pour tous les immeubles en monopropriété, le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 !
De plus, il faudra procéder à la révision ou à la mise à jour du DPE tous les dix ans, à moins qu'un diagnostic effectué après le 1er juillet 2021 ne confirme que le bâtiment soit classé A, B ou C.
Le DPE collectif ne se substitue pas au DPE individuel qui doit être remis au locataire lors de la signature du bail.
Et inversement, le propriétaire n’a aucune obligation légale de transmettre le DPE collectif (et/ou PTT) si son locataire en fait la demande.
B. Le vote du DPE et de ses suites en copropriété
Il incombe au syndic de copropriété d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires la résolution concernant la réalisation du DPE. La majorité requise sera celle des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24 de la loi du 10/07/1965).
Avant les dates butoirs légales, les syndics devront inscrire non pas la question du principe de la réalisation du DPE mais la question du choix du prestataire.
Le syndic devra donc indiquer à ses copropriétaires le caractère impératif de ce diagnostic.
Une fois le diagnostic réalisé, le syndic devra mettre à l’ordre du jour d’une prochaine AG la présentation de ce diagnostic par la personne qui l’a réalisé.
Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme aux exigences de réalisation ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic. Toutefois, si ce DPE est toujours valide mais non conforme aux modalités de réalisation, il sera nécessaire de le faire compléter.
Suite à la réalisation et à la présentation de ce DPE, devra être votée l’adoption d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Il sera alors nécessaire de mettre en concurrence les prestataires et de recueillir l’avis du conseil syndical. Toutefois, cette résolution ne sera pas nécessaire si un plan pluriannuel de travaux (PTT) inscrit à l’ordre du jour en application de l’article 14-2 de la loi du 10/07/1965 comporte des travaux d’économie d’énergie.
NB : Un plan de travaux d’économies d’énergie présente une liste des travaux à prévoir sur plusieurs années alors qu’un contrat de performance énergétique (CPE) est un contrat conclu entre un donneur d'ordre et une société de services d'efficacité énergétique visant à garantir une diminution des consommations énergétiques du maître d'ouvrage sur une période de temps donnée, grâce à un investissement dans des travaux, fournitures ou prestations de services.
À ce jour, il n’existe aucune obligation légale de réaliser, en copropriété, des travaux d’économie d’énergie. L’assemblée générale peut donc décider, suite à la réalisation du DPE collectif, qu’elle ne souhaite ni souscrire à un CPE ni mettre en œuvre un plan de travaux d’économie d’énergie ou un projet PPT.
Cette absence d’obligation légale est néanmoins relative notamment pour les propriétaires bailleurs qui se verront interdire très prochainement la location des passoires thermiques.
II. Contenu du DPE collectif
Contrairement au DPE individuel, qui se concentre sur un seul logement, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'intégralité d'un bâtiment, incluant ses parties communes. Un diagnostiqueur certifié DPE "tous types de bâtiments" est requis pour établir ce DPE collectif. Ces diagnostiqueurs doivent détenir un certificat de compétence délivré par un organisme certificateur agréé par le COFRAC, assurant ainsi que la personne certifiée répond aux exigences d'un référentiel de compétences spécifique.
Le DPE collectif comprendra les éléments suivants :
Une description de l'état initial de l'immeuble, englobant les caractéristiques du bâtiment ainsi que la présentation détaillée des systèmes de chauffage, de la production d'eau chaude sanitaire (et leur isolation), de refroidissement, de ventilation, etc.
Une indication ou une estimation des consommations énergétiques du bâtiment, des dépenses annuelles d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
Une étiquette énergie et une étiquette climat (allant de A à G).
Des recommandations et des préconisations de travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Pour ce faire, le diagnostiqueur peut visiter l'intégralité des logements ou se baser sur un échantillon représentatif des logements constituant la copropriété. Il est ainsi nécessaire de visiter au moins un logement de chaque catégorie présente dans le bâtiment. Cela comprend un ou plusieurs logements en rez-de-chaussée, un ou plusieurs logements en étage intermédiaire, et enfin un ou plusieurs logements en dernier étage.
Les tarifs du DPE ne sont pas réglementés. Un DPE collectif coûterait, selon l'Ademe, entre 1 000 et 4 000 €. Le montant varie selon plusieurs éléments : nombre de lots, caractéristiques du bâtiment, la superficie totale en loi Carrez, système de chauffage... Il n’existe aucune aide financière pour les syndicats des copropriétaires afin de permettre sa réalisation.
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