60 ans de la loi du 10 juillet 1965 : les syndics professionnels, intouchables ?

chambre syndicale unpi
18 juil.
4 min de lecture

Le 10 juillet 1965, le législateur posait les fondations de la copropriété moderne en France, établissant un statut unique pour gérer la vie collective des immeubles. Soixante ans plus tard, cette loi reste le pilier de notre cadre juridique, ayant permis à des millions de copropriétaires d’organiser la gestion de leur immeuble en commun.

Elle prévoit que la copropriété est administrée par un syndic, élu par l’assemblée générale. Ce dernier peut être professionnel ou bénévole. Cette fonction est essentielle : le syndic convoque les AG, exécute les décisions, gère les finances et engage les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble…

Face à une réglementation de plus en plus complexe, les syndics professionnels se sont imposés comme des acteurs quasi incontournables de la vie des copropriétés représentant un très grand nombre des gestions en France.

A l’occasion de cet anniversaire, il peut être utile de s’interroger sur les limites du système actuel, notamment face au rôle central occupé par les syndics professionnels.

Certaines situations laissent apparaître un déséquilibre dans la relation avec les copropriétaires, il est donc essentiel de poursuivre les efforts en matière de transparence, de dialogue et de contrôle, afin de garantir une gouvernance réellement partagée au sein des copropriétés.

I) Le contrat type, un outil qui devait réguler le secteur

Face aux abus tarifaires de certains syndics et à l’opacité de certaines pratiques, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un contrat type de syndic, défini par le décret du 26 mars 2015.

Ce contrat avait pour objectif :

de clarifier les prestations incluses dans le forfait,
de mieux encadrer les prestations hors forfait,
d’offrir une meilleure comparabilité entre syndics.

En théorie, cet outil devait permettre aux copropriétaires de reprendre la main sur la gestion et de mettre fin aux potentielles dérives tarifaires.

II) Une réalité bien différente sur le terrain

Malgré ce cadre, les rapports restent déséquilibrés entre copropriétaires et certains syndics professionnels :

Complexité des contrats et facturation hors forfait : malgré le contrat type, les grilles tarifaires restent peu lisibles. Les prestations hors forfait sont multiples et parfois facturées à des tarifs élevés, sans réel contrôle.
Difficultés de révocation : remplacer un syndic inefficace est un véritable parcours du combattant qui nécessite un investissement des copropriétaires afin d’obtenir la majorité des voix requise (majorité de l’ensemble des copropriétaires, article 25). Une grande vigilance doit également être apportée à la gestion des délais et des formalités. Pour mettre fin au contrat de syndic, il n’existe que deux possibilités :

o Soit les copropriétaires doivent attendre la fin du mandat, qui peut durer jusqu’à 3 ans.

o Soit ils peuvent le faire en cours de mandat mais seulement en cas de faute grave. Il faut être prudent car les syndics peuvent saisir la justice pour rupture abusive.

Contrôle limité : les copropriétaires, agissant souvent de manière bénévole, peinent à exercer un contrôle sur la gestion ainsi que sur les comptes.
Peu de sanctions : en cas de manquements, il est rare que les syndics professionnels soient inquiétés. Les actions judiciaires sont longues, coûteuses et génératrices de tensions internes, ce qui a tendance à décourager les copropriétaires. Il était prévu un organisme qui devait contrôler et sanctionner les syndics mais celui-ci, mis en place tardivement, n’a dans les faits aucune prérogative.

III) Une dépendance technique et juridique

Les syndics détiennent les outils numériques (extranet, comptabilité, …), accentuant la dépendance des copropriétaires. De plus, le cadre strict de la loi sur les prises de décision en AG laisse peu de place à la réactivité des copropriétaires face aux dérives.

Et demain ?

Aujourd’hui, le rôle des syndics est central, notamment concernant la rénovation énergétique, le plan pluriannuel de travaux ou encore la gestion des charges. Pourtant, sans une réforme renforçant la transparence, le contrôle effectif par les copropriétaires et la possibilité de sanctionner les abus, certains syndics continueront de maintenir leur position sans rendre de comptes.

IV) Les propositions de l’UNPI BFC Dijon

La loi du 10 juillet 1965 a structuré la copropriété en France, mais 60 ans après, elle doit évoluer pour permettre aux copropriétaires de redevenir maîtres de leur immeuble, face à certains professionnels qui ont su contourner son esprit pour défendre leurs intérêts au détriment de ceux des copropriétaires.

Il est temps de pouvoir replacer un syndic à sa juste place lorsque celui-ci commet une faute : celle d’un gestionnaire au service des copropriétaires, et non l’inverse.

C’est pourquoi, à l’occasion des 60 ans de la loi, l’UNPI BFC Dijon appelle à :

Faciliter la révocation des syndics en cas de manquements graves. Cette évolution constitue une mesure essentielle pour redonner aux copropriétaires un réel pouvoir de contrôle sur la gestion de leur immeuble. En assouplissant les conditions de révocation, on permettrait aux copropriétaires de reprendre rapidement la main sur leur copropriété, d’agir de manière plus réactive et de préserver les intérêts collectifs.
Créer un organe de contrôle externe efficace ainsi qu’un registre national référençant les syndics professionnels. Nous pourrions par exemple retrouver dans ce dernier l’historique des sanctions éventuelles d’un syndic.
Simplifier les grilles tarifaires et plafonner les prestations hors forfait. La création d’une liste limitative précise avec des plafonds fixés par décret des prestations dites « hors-forfait » est essentielle et permettrait de limiter les abus.
Augmenter la transparence en favorisant l’accès aux documents concernant la copropriété. Cela pourrait se réaliser via les outils numériques mis en place ces dernières années (extranet) en définissant par décret de nouveaux documents devant être consultables.
Créer des sanctions simples à appliquer. En étendant le mécanisme créé par l’article 21 (indemnités déduites du forfait) à d’autres manquements comme le retard de convocation d’AG ou de transmission du PV par exemple, cela constituerait un levier dissuasif efficace et inciterait le syndic à respecter ses obligations avec rigueur.
Renforcer le rôle du conseil syndical ainsi que son implication pour la copropriété. Cela permettrait d’impliquer davantage les copropriétaires dans la gestion de leur immeuble, et de réduire la dépendance vis-à-vis d’un syndic professionnel.