Les procédures de recouvrement de charges impayées en copropriété

Les copropriétaires procurent au syndicat les fonds pour faire face aux dépenses et engagements de la copropriété par le biais d’appels de provisions. Le paiement ponctuel et

spontané par chaque copropriétaire est donc essentiel. A défaut, afin de garantir une bonne gestion de la copropriété, il faut un recouvrement efficace et rapide.

Au fil des réformes, plusieurs procédures de recouvrement ont été créées afin de compléter les dispositifs de droit commun.

1. La procédure accélérée en recouvrement des provisions budgétées.

   
   

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a instauré une procédure accélérée de recouvrement. Ainsi, lorsqu’un copropriétaire ne règle pas, à l’échéance, une provision du budget prévisionnel, le syndic peut, après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant 30 jours, saisir le juge selon une procédure accélérée au fond. Le copropriétaire pourra alors être condamné au paiement non seulement des provisions déjà exigibles, mais également de celles dues pour les trimestres à venir.

La décision obtenue constituera un titre nécessaire à la mise en œuvre de toutes voies d’exécution forcée.

La procédure concerne les provisions du budget prévisionnel et les sommes dues appelées au titre de l’exercice précédent après approbation des comptes. Elle peut également concerner les cotisations de fonds de travaux (ALUR). Le juge compétent est le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Le tribunal sera celui du lieu de situation de l’immeuble. Le juge constatera l’existence des sommes exigibles ainsi que la défaillance du copropriétaire. La condamnation n’est pas automatique. En effet, elle peut être partielle et donc par exemple ne concerner que les provisions échues et non pas celles à échoir. De plus, le juge peut également accorder des délais de grâce.

Ce type de procédure engendre des frais notamment pour la mise en demeure. L’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 pose une exception au principe de charges communes en disposant que « sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. »

Toutefois, en pratique, cette procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10/07/1965 est très peu utilisée. Les syndics passent par l’action de droit commun car elle permet le recouvrement des charges et provisions qu’elles soient budgétisées ou non

2. Procédure de recouvrement de droit commun

   
   

Cette procédure couvre toutes les sommes dues, qu’elles soient budgétisées ou non et peut également permettre l’octroi de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires a seul qualité pour agir et ce par l’intermédiaire du syndic. Pour mettre en œuvre l’action en recouvrement de créance, le syndic n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation de l’Assemblée générale mais il devra rendre compte de cette action à la prochaine Assemblée générale.

Le syndicat doit établir que le copropriétaire est effectivement débiteur des sommes réclamées. Il doit prouver la défaillance de ce copropriétaire en produisant tout document utile au soutien de sa demande. Ainsi, en plus de la production d’un décompte de répartition des charges, doivent être transmis les procès-verbaux des Assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et tous les documents comptables utiles.

Peuvent être demandés des intérêts de retard prévus à l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

De plus, le syndicat des copropriétaires peut demander l’octroi de dommages et intérêts car le défaut de paiement peut causer un préjudice à la copropriété. Pour cela, le syndicat doit prouver l’existence de ce préjudice ainsi que la mauvaise foi du copropriétaire débiteur.

La procédure de recouvrement peut engendrer divers frais pour la copropriété tant pour le

recouvrement des provisions et charges impayées que pour l’exécution de la décision de condamnation du copropriétaire. L’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 a ainsi introduit un principe d’imputabilité des frais de recouvrement au copropriétaire débiteur.

3. La responsabilité du syndic

   
   

Enfin, il faut souligner la place centrale du syndic en matière de recouvrement de charges

impayées. En effet, le syndic dispose de tous les leviers juridiques pour agir facilement.

Ainsi, l’article 55 du décret du 17/03/1967 dispose que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour agir en recouvrement de créance, pour la mise en œuvre des voies d’exécution forcée (à l’exception de la saisie en vue de la vente du lot), pour prendre les mesures conservatoires et pour agir en référé.

Le syndic doit procéder à un suivi rigoureux et régulier du règlement des charges. Il doit ainsi surveiller de façon attentive et régulière le paiement ponctuel des charges.

La méthode choisie va varier selon la taille, les particularités et les éventuelles fragilités de la copropriété mais surtout, elle doit viser à ce que les impayés soient traités régulièrement.

En effet, le recouvrement amiable sera toujours plus efficace s’il est déclenché au plus près de la survenance de l’impayé.

Les actions intentées par le syndic se feront avec le concours de professionnels, notamment les commissaires de justice et les avocats.

Par contre, le syndic ne peut pas recourir à une société de recouvrement. Ainsi, les frais exposés à ce titre n’auraient pas à être supportés par la copropriété.

Si le syndic ne réagit pas à des situations d’impayés et qu’il met la copropriété en danger, il

s’expose à une action en responsabilité.

Enfin, il faut noter qu’en plus des procédures évoquées, la loi a également accordé au syndicat des copropriétaires des garanties spéciales pour le prémunir contre l’insolvabilité ou le refus de payer du copropriétaire débiteur. Nous aborderons ces différentes garanties de recouvrement dans un article ultérieur

---

Des questions ? N'hésitez pas à nous contacter.

📞 03 80 66 01 12

✉️ association@unpi-bfc.com

📍 21 boulevard Carnot, 21000 Dijon