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Louer une partie de sa résidence principale

En l’absence d’un régime juridique spécifique pour la location d’une partie de sa résidence principale, il faut se tourner vers les règles applicables aux locations meublées. Quant à la fiscalité, sous certaines conditions, ce type de location permet une exonération d’impôt pour les revenus tirés de cette location.


I . Le régime juridique


Le bail applicable, s’il s’agit de la résidence principale du locataire, est un bail meublé régi par la loi du 6 juillet 1989. 


Pour les étudiants, la Cour de cassation a confirmé que le régime du bail d'habitation s'applique dès lors que le logement est effectivement utilisé comme résidence principale, même si le bail exclut explicitement cette utilisation et que le locataire est légalement domicilié chez ses parents (3e civ., 4 février 2009, n° 07-20980).


Si le logement n'est pas la résidence principale du locataire, il est possible de conclure un bail de droit commun (articles 1714 et suivants du Code civil).

Les critères de décence doivent être respectés dans la chambre louée, conformément au décret du 30 janvier 2002. Cela implique, par exemple, un « éclairage naturel suffisant » et une fenêtre permettant la ventilation, ou encore, une installation électrique respectant les normes de sécurité.


En outre, pour une chambre meublée, le propriétaire doit fournir au locataire un ensemble de meubles comme spécifié dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, incluant un lit, un four, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges, des étagères de rangement, etc...

Comme pour toute location à usage de résidence principale, il est nécessaire d'effectuer le dossier de diagnostics techniques qui comprend : un diagnostic de performance énergétique (DPE), un état des risques et pollution, un diagnostic plomb, un diagnostic amiante ainsi qu'un état de l'installation intérieure de gaz et/ou d'électricité.






1) Le contenu du contrat de location


Concernant la durée du bail, elle varie en fonction de la situation du locataire : elle sera de neuf mois pour un étudiant et d'un an pour les autres locataires.


Quant à la surface à mentionner, seule celle de la chambre louée sera prise en compte. Les espaces communs ne seront pas inclus.

La fixation du loyer dépend de la localisation du logement. Dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 s’applique. Il interdit généralement d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire. De plus, dans certaines villes telles que Paris, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou certaines communes de la région parisienne, il est requis de respecter à la fois les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral et le décret précédemment mentionné. 

En revanche, dans les autres localités, le prix du loyer peut être déterminé librement.


Concernant les charges récupérables, il n'y a pas de réglementation spécifique concernant la répartition des charges telles que l'électricité, l'eau et le gaz. La méthode la plus simple consiste à convenir d'un forfait de charges avec le locataire (qui pourra être révisé sur la base de l’IRL chaque année en insérant une clause à cet effet), en prenant en considération des éléments tels que la surface de la pièce et le nombre d'occupants du logement.


2) Les parties communes du logement


Il est recommandé d'inclure dans le bail les modalités d'utilisation des parties communes du logement. Cela peut inclure : les pièces exclusivement réservées au propriétaire, les pièces et équipements utilisés en commun, ainsi que les conditions d'utilisation et de nettoyage des espaces communs. 


De plus, il est possible de réguler les horaires d'accès aux parties communes en établissant un règlement intérieur, qui devra être signé par le locataire en même temps que le bail et dont il recevra une copie. 


Enfin, il est conseillé de réaliser un état des lieux ainsi qu’un inventaire.


3) Les garanties



Le bailleur peut demander au locataire un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer (Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989) ainsi qu’une ou plusieurs cautions, en s'assurant au préalable de leur solvabilité.




4) Les congés


Le locataire a la faculté de résilier le bail à tout moment pendant la durée du contrat en respectant un préavis d’un mois. 


Le propriétaire peut, lui, adresser un congé motivé au locataire au moins trois mois avant la date d’échéance du bail. (Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989)


Si aucune des parties ne se manifeste, le bail est reconduit dans les mêmes conditions. Sauf dans le cas d'une location à un étudiant conclu pour 9 mois, le bail prend automatiquement fin à l'issue de ces derniers.


5) Assurance du logement


Le propriétaire est tenu d'informer son assureur lorsqu'il met en location une pièce meublée de sa résidence principale. Dans le cas où le locataire réside chez le propriétaire, il n'est généralement pas obligé de souscrire une assurance pour les risques locatifs, bien que cela puisse varier en fonction des termes du contrat d'assurance du propriétaire.


II . Le régime fiscale


Sur le plan fiscal, les revenus provenant de la location de logements meublés sont assujettis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous réserve du respect de certains critères, ces revenus peuvent bénéficier d'une exonération totale d'impôt.


Selon l'article 35 bis, I du Code général des impôts, les personnes qui louent, jusqu'au 31 décembre 2026, une ou plusieurs pièces de leur résidence principale en meublé bénéficient d'une exonération d'impôt sur le revenu pour les revenus provenant de cette location, à condition que les critères suivants soient remplis :


Les pièces louées servent de résidence principale au locataire (ou temporaire s'il s'agit d'un travailleur saisonnier).


Le montant du loyer est raisonnablement fixé. Le code général des impôts ne spécifie pas de plafond absolu pour le loyer. Toutefois, l'administration fiscale publie chaque année deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable en dessous desquels le loyer est considéré comme raisonnable : 


Pour l'année 2024, ces plafonds s'élèvent à 206 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et à 152 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.


 

Si vous avez la moindre question L'UNPI reste à votre disposition.


📞 03 80 66 01 12

📍 21 Bd Carnot, 21000 Dijon


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