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L’actualité des dispositifs fiscaux

Si cette année vous avez le projet d’étoffer votre parc immobilier et que vous souhaitez soigner au passage votre pression fiscale, voici les dispositifs qui subsistent ainsi que leurs changements.



Le dispositif Malraux et Monument Historique

Dans l’ancien, deux dispositifs reviennent sur le devant de la scène : le Malraux et le Monument Historique.

​Le dispositif Malraux vous permet de faire rénover un immeuble situé en site patrimonial remarquable aux plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Il permet une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux, dans la limite pluriannuelle de 400 000 € de travaux appréciés sur 4 années consécutives.

En contrepartie, vous êtes engagé à louer le bien en nu pendant 9 ans. Deux montages juridiques sont possibles afin de vous assurer une bonne réalisation des travaux : la loi V.I.R. (Vente d’Immeuble à Rénover) ou l’A.S.L. (Association Syndicale Libre).

Le dispositif Monument Historique concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Il permet de déduire, sans plafonnement, de ses revenus fonciers et surtout de son revenu global, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Le levier est immédiat et peut être puissant pour des TMI (tranches marginales d’impositions) élevées. L’excédent de déficit global se reporte pendant 6 ans.

En contrepartie, vous êtes engagé à louer le bien en nu pendant 3 ans, et à conserver le bien 15 ans. Vous pouvez sinon occuper votre bien, mais la déductibilité des travaux est alors de 50% sous conditions.

Ces deux dispositifs sont présumés reprendre de l’ampleur car ils sont hors plafonnement des niches fiscales, les intérêts d’emprunts et frais sont déductibles et il n’y a pas de plafond de loyer ou de ressources des locataires, contrairement au dispositif Pinel qui voit sa rentabilité amputée par ces plafonds.




Le dispositif du déficit foncier

Toujours dans l’ancien, le dispositif du déficit foncier est un mécanisme qui permet aux propriétaires de bien à usage d’habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers, le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisées sur le bien.


Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté, s’imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €. Entre 2023 et 2025, ce plafond peut être doublé à 21 400 €, pour rénover un logement locatif classé E, F ou G pour atteindre l’étiquette A, B, C ou D après travaux.

Attention cependant à ce que ce doublement ne vous désavantage pas. En effet, déduire de l’impôt global d’une tranche marginale à 11% voire 0% est bien moins avantageux que de gagner les prélèvements sociaux (17,2%) ET votre tranche marginale les années suivantes sur votre revenu foncier.

Il est judicieux de faire appel à une société spécialisée pour investir en Malraux ou en Monument Historique, alors que le déficit foncier s’applique aussi tout au long de la vie de votre bien au fur et à mesure des avancées de vos travaux. Il existe cependant également des spécialistes si vous souhaitez acquérir un Déficit Foncier clé en main.



Le dispositif Pinel

Dans le neuf, comme nous l’expliquions déjà dans notre article de février sur la loi de finances 2023, le Pinel quant à lui connaît des changements significatifs. Sans revenir sur le dispositif lui-même (vous pouvez le retrouver ici), il évolue une première fois à la baisse en 2023, en passant d’un avantage global à 12 ans de 21% à 17,5%, soit une baisse de 16%. Et ce n’est que le début, en 2024 ce sera 14%, en baisse de ⅓ par rapport à 2022.

​Le Pinel + permettra de profiter des avantages fiscaux à taux plein du dispositif Pinel initial, à condition de respecter des critères de localisation, d’orientation, de surfaces intérieures et extérieures minimales, et surtout des critères environnementaux.

Le Pinel optimisé au déficit foncier, un dispositif puissant et immédiat mais méconnu, reste d’actualité. Il est plutôt conseillé pour les foyers touchant entre 5 000 € et 15 000 € de revenu foncier.

Attention faites certifier le montage par un avocat fiscaliste.



Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard disparaît du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Subsiste néanmoins l’amortissement comptable de votre bien qui permet d’effacer la fiscalité des revenus fonciers pendant en moyenne 25 ans. Il est adaptable indépendamment que vous achetiez votre bien neuf ou ancien.



Le dispositif Cosse


Si vous achetez dans l’ancien, ou pour la location de vos biens actuels, le dispositif Cosse, réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l'Anah, est modifié et devient Loc’Avantages.





Le démembrement

Enfin, l’achat en démembrement reste une stratégie valide lorsque vous n’avez pas besoin de revenus immédiats et que vous avez la capacité d’apport ou de remboursement importante. Cela permet surtout de ne pas alourdir votre fiscalité pendant toute la durée de démembrement.


Après avoir acheté la nue-propriété avec une décote importante (>35%), vous sortirez également ce bien de votre base de calcul de l’IFI pendant 15 à 18 ans selon les programmes. Ce dispositif est accessible avec des partenaires promoteurs qui s’occupent de remettre à neuf le logement avant la fin du démembrement, vous avez alors le choix de revendre le bien ou d’en jouir en le louant ou l’occupant.


La combinaison habile de ces dispositifs peut dans certains cas réduire de plus de 50% le prix de revient des biens et effacer la pression fiscale, existante ou créée, jusqu’à 100%. Cela suppose, cependant, une surface financière et une imposition élevée.


Cet article ne constitue pas un conseil universel, et ne saurait se substituer à l’expertise d’un spécialiste.

 

Cet article vous a été proposé par notre partenaire Jean-Eudes Martin-Garraut, conseiller en investissements financiers chez CAP MG.


📞 07 83 94 67 64

✉️ jeaneudes@capmg.fr

📍 6 rue Chardonnet 21000 DIJON


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